Cuando algo va mal en una promoción, la primera pregunta es siempre la misma: ¿a quién se lo digo? Y la confusión habitual —pensar que la gestora es la responsable de todo— hace perder tiempo justo cuando menos sobra.
Aquí está el reparto, y con él sabrás a quién le corresponde cada cosa.
Los cinco papeles
| Quién | Qué hace | De qué responde |
|---|---|---|
| La cooperativa | Promueve. Es la titular del proyecto y tú eres socio | De la promoción, frente a los socios y frente a terceros |
| La gestora | Administra por contrato con la cooperativa | De su gestión, frente a la cooperativa que la contrató |
| El arquitecto | Redacta el proyecto | Del proyecto: que sea correcto y cumpla normativa |
| La dirección facultativa | Dirige y controla la obra | De que lo construido se ajuste al proyecto |
| La constructora | Ejecuta la obra | De la ejecución material |
La fila que más sorprende es la primera: la promotora sois vosotros. En una cooperativa no hay un promotor externo al que reclamar; la cooperativa promueve y tú eres parte de ella.
La gestora no es la promotora
Es la confusión más extendida y la que más conviene deshacer. La gestora es una empresa contratada para llevar el proyecto: buscar suelo, coordinar técnicos, tramitar licencias, contratar la obra y administrar.
Responde de su gestión, y frente a la cooperativa, en los términos del contrato de gestión. No responde de la obra, que es de la constructora, ni del proyecto, que es del arquitecto.
Eso no la convierte en irrelevante: una gestora que trabaja mal arruina un proyecto sin necesidad de responder de nada más. Por eso conviene elegirla bien: cómo verificar una gestora de cooperativas.
El arquitecto y la dirección facultativa
Suelen ser la misma persona o el mismo estudio, pero son dos funciones distintas y conviene separarlas.
El arquitecto redacta el proyecto: define lo que se va a construir, con qué materiales y cumpliendo la normativa. Si el proyecto está mal, responde él.
La dirección facultativa dirige la obra: comprueba sobre el terreno que lo que se levanta se ajusta al proyecto, emite las certificaciones de obra ejecutada y firma el certificado final. Suele integrar al arquitecto y al arquitecto técnico o aparejador.
Sus certificaciones importan mucho más de lo que parece: son el documento que dice en qué punto está realmente la obra, y por tanto la referencia para saber si las aportaciones que te piden se corresponden con lo ejecutado.
A quién le corresponde cada problema
| Si el problema es… | Se dirige a… |
|---|---|
| Falta de información o documentación | La gestora, y si no, al consejo rector |
| Retraso en la obra | La cooperativa como promotora, que reclama a la constructora |
| Un acabado defectuoso al entregar | Se comunica en la entrega; responde la constructora |
| Una humedad o un fallo de instalaciones | Los agentes que intervienen, en su plazo de garantía |
| Un daño estructural | Los agentes que intervienen, con el seguro decenal |
| Una decisión que no te parece bien | La Asamblea General, que es donde se decide |
Los plazos de garantía sobre la edificación —un año, tres y diez según el tipo de defecto— están explicados en quién responde si la constructora quiebra.
Por qué esto te da poder, y no solo información
Porque cambia a quién te diriges y con qué argumento. Si la obra va retrasada, quejarse a la gestora sirve de poco: lo que corresponde es que la cooperativa, como promotora, active lo que prevea el contrato con la constructora. Y tú, como socio, puedes pedir que ese punto vaya al orden del día de una asamblea.
Es la diferencia entre reclamar como cliente —que no lo eres— y actuar como socio —que sí lo eres—. Lo mismo vale para las subidas de aportación y los cambios de proyecto: qué hacer si tu cooperativa sube las cuotas y qué ocurre si cambia el proyecto.
Si entras a un proyecto por Coovitia, quién es quién en tu promoción y a quién corresponde cada asunto es parte de lo que te explicamos en nuestro acompañamiento.
Preguntas frecuentes
¿La gestora es la promotora de la cooperativa?
No. La promotora es la cooperativa, de la que eres socio. La gestora es una empresa contratada para administrar el proyecto y responde de su gestión frente a la cooperativa.
¿A quién reclamo si mi vivienda tiene un defecto?
Depende del tipo de defecto y del plazo. Los de acabado, al año y frente al constructor; los de habitabilidad, a los tres años; los estructurales, a los diez y con seguro decenal. La reclamación se dirige a los agentes que intervinieron.
¿Qué hace la dirección facultativa?
Dirige y controla la obra para que se ajuste al proyecto, emite las certificaciones de obra ejecutada y firma el certificado final. Sus certificaciones son la referencia real del avance.
¿Puedo hablar directamente con el arquitecto?
La relación contractual es con la cooperativa, no contigo individualmente, pero como socio puedes pedir que informe en asamblea. Es una vía más eficaz que intentar el contacto directo.
¿Y si el problema es la propia gestora?
Es un asunto de la cooperativa, que es quien la contrató: puede exigirle en los términos del contrato y, llegado el caso, sustituirla con la decisión que corresponda según los estatutos.