Es el susto más habitual del cooperativista: llega una comunicación diciendo que el presupuesto se ha revisado y que hay que aportar más de lo previsto. La reacción inmediata suele ser pensar que te han engañado. A veces es así, pero la mayoría de las veces la explicación es otra, y lo que decide el resultado es cómo respondes en las semanas siguientes.
Por qué sube el presupuesto de una cooperativa
En una cooperativa pagas el coste real de producir tu vivienda, no un precio cerrado con margen. Esa es la ventaja del modelo y también su contrapartida: si el coste sube, sube lo que aportas. Las causas más frecuentes:
| Causa | Qué la provoca | ¿Era previsible? |
|---|---|---|
| Subida de materiales o mano de obra | Mercado de la construcción | Parcialmente, con revisión de precios |
| Retraso en licencias | Plazos de la administración | No del todo, pero se puede prever margen |
| Modificado de obra | Cambios sobre el proyecto inicial | Depende de quién los pida |
| Sobrecoste de urbanización | Cargas del ámbito que aparecen después | A veces sí, revisando el suelo |
| Financiación más cara | Condiciones del préstamo promotor | Parcialmente |
| Presupuesto inicial poco realista | Estimación optimista de partida | Sí, y es la que más debería preocuparte |
Las cinco primeras son riesgos del negocio de construir. La última es otra cosa, y por eso conviene mirar en el presupuesto original si las partidas eran creíbles.
De todas ellas, el sobrecoste de urbanización es el que más sorprende, porque nadie lo espera y sí se puede anticipar mirando el suelo antes de entrar: lo explicamos en qué es el suelo de una cooperativa y por qué determina el precio.
Cómo se aprueba una subida: la parte que te da poder
Aquí está lo que mucha gente no sabe. Tú no eres cliente: eres socio. El presupuesto de la cooperativa y sus modificaciones se aprueban en Asamblea General, donde tienes voz y voto, con el peso que fijen los estatutos.
Eso significa que una subida de aportaciones:
- Debe convocarse con la antelación y la forma que digan los estatutos.
- Debe justificarse con documentación, no con un titular.
- Debe votarse, no comunicarse como un hecho consumado.
Si recibes una comunicación que anuncia la subida sin convocatoria ni votación, eso ya es un problema en sí mismo, independientemente de si la cifra es razonable.
Los cinco documentos que pedir
- El presupuesto comparado: el aprobado inicialmente y el nuevo, partida por partida.
- La justificación de cada desviación, con su causa.
- Las certificaciones de obra emitidas hasta la fecha.
- Las actas de las asambleas donde se aprobó lo anterior.
- El nuevo calendario de aportaciones, con importes y fechas.
Pedirlos es tu derecho como socio, y una gestora que trabaja bien los tiene preparados. La negativa a entregarlos dice más que cualquier cifra.
Las preguntas que conviene hacer en la asamblea
- ¿Qué partidas concretas suben, y en cuánto cada una?
- ¿La subida es definitiva o puede haber más revisiones?
- ¿Se han pedido ofertas alternativas a la constructora?
- ¿Qué pasa con los socios que no puedan asumirla?
- ¿Cambian los honorarios de gestión al subir el presupuesto?
Esa última suele ser reveladora: si los honorarios están fijados como porcentaje del coste, una subida del presupuesto también los sube.
Si no puedes asumirla
Es la situación más difícil, y conviene afrontarla pronto en vez de dejar de pagar sin decir nada.
- Habla antes de impagar. Un impago sin comunicación puede activar consecuencias previstas en los estatutos; una conversación a tiempo abre alternativas.
- Mira el calendario. A veces el problema no es el importe total, sino el ritmo, y un reajuste de fechas lo resuelve.
- Estudia la baja. Los estatutos regulan cómo se causa baja y en qué condiciones se devuelven las aportaciones, que muchas veces no es de forma inmediata. Lo detallamos en qué ocurre si quiero salir de una cooperativa.
- Busca apoyo entre socios. Si hay más gente en tu situación, es un asunto de la asamblea, no un problema individual.
Cómo se evita antes de entrar
Casi todo lo anterior se anticipa leyendo dos cosas antes de firmar: el presupuesto, comprobando que las partidas son realistas y que existe una previsión para desviaciones, y los estatutos, viendo cómo se aprueban las modificaciones y qué mayoría hace falta.
Es parte de la lista de documentos a revisar antes de unirte, y de lo que repasamos contigo si entras a un proyecto por Coovitia.
Preguntas frecuentes
¿Puede una cooperativa subir las cuotas sin avisar?
Las modificaciones del presupuesto se aprueban en Asamblea General según lo que establezcan los estatutos y la ley de cooperativas aplicable. Recibir una subida como un hecho consumado, sin convocatoria ni votación, es motivo suficiente para pedir explicaciones por escrito.
¿Es normal que suba el presupuesto?
Ajustes moderados a lo largo del proyecto son frecuentes, porque se paga a coste real. Lo que no es normal es que suba mucho, de golpe y sin una justificación documentada partida por partida.
¿Qué pasa si un socio no paga la derrama?
Depende de lo que digan los estatutos, que suelen prever consecuencias para el impago y un procedimiento de baja. Por eso conviene hablar con la cooperativa antes de dejar de pagar, no después.
¿Puedo negarme a pagar si voté en contra?
Los acuerdos válidamente adoptados en asamblea obligan también a quien votó en contra. Si consideras que el acuerdo no se adoptó correctamente, lo que existe es la vía de impugnación, con sus plazos, y ahí conviene asesorarse.
¿La subida afecta también a los honorarios de la gestora?
Depende de cómo estén pactados en el contrato de gestión. Si se fijaron como porcentaje sobre el coste del proyecto, una subida del presupuesto los incrementa; si son un importe cerrado, no. Es una pregunta legítima para la asamblea.