En corto. En una cooperativa de viviendas el promotor legal es la propia cooperativa, que construye a precio de coste para sus socios. Quien impulsa el proyecto suele entrar como gestora: cobra honorarios de gestión en lugar de un margen, trabaja para una asamblea que decide y necesita reunir a los socios antes de construir. La financiación arranca con las aportaciones de los socios y un préstamo a nombre de la cooperativa, y las cantidades anticipadas llevan las mismas garantías legales que en una promoción libre. Debajo tienes la comparación punto por punto y cuándo encaja cada modelo.
Quién es el promotor
En la promoción libre, la sociedad promotora compra el suelo, contrata proyecto y obra, vende las viviendas y asume el resultado.
En régimen de cooperativa, la promotora es la cooperativa. Según la Ley 27/1999 de Cooperativas (art. 89), las cooperativas de viviendas asocian a personas físicas que necesitan alojamiento, y pueden adquirir, parcelar y urbanizar terrenos. En la Comunidad de Madrid rige la Ley 2/2023 de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, en vigor desde el 28 de abril de 2023, que sustituyó a la Ley 4/1999. Su artículo 116 define el objeto: procurar viviendas a precio de coste y exclusivamente a sus socios. La ley estatal se aplica a las cooperativas que actúan en varias comunidades autónomas sin que ninguna sea la principal (art. 2); si la actividad se concentra en una, rige la ley autonómica.
El reparto completo de papeles (cooperativa, gestora, arquitecto, constructora) está en quién hace qué en una cooperativa de viviendas.
El papel de la gestora
La gestora es la empresa que la cooperativa contrata para llevar el proyecto. La ley madrileña (art. 118) le pone tres condiciones: el contrato va por escrito, debe estar a disposición de los socios cuando firman su alta, y para modificarlo hace falta acuerdo de la asamblea. Además, la cooperativa mantiene "la plena independencia y capacidad de decisión de sus órganos sociales".
Eso cambia el día a día de quien promueve:
- Las decisiones son de la asamblea. Una vez ratificado el órgano de administración, los cambios que afecten al tipo de vivienda, la calidad, el precio, la financiación o los plazos de entrega son competencia de la asamblea (art. 117.1).
- Hay que redactar las normas de la promoción antes de cobrar a los socios: presupuesto de costes, plan de aportaciones, plan financiero, calendario con fechas concretas, sistema de elección de vivienda y garantías previstas (art. 121.1).
- Las cuentas se auditan cuando la cooperativa promueve más de veinte viviendas y locales, cuando hay fases o cuando la gestión se ha delegado en terceros (art. 120).
- La responsabilidad del promotor alcanza a la gestora. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (art. 17.4) extiende la responsabilidad del promotor a quien actúe como gestor de cooperativas por contrato o por su intervención decisoria en la promoción.
Si la cooperativa decide prescindir de gestora, el trabajo recae en su consejo rector: las diferencias entre los dos caminos están en cooperativa con gestora o autogestionada.
Cómo se financia
En la promoción libre, el promotor aporta fondos propios, pide un préstamo de suelo y un préstamo promotor, y las entidades suelen condicionar este último a un nivel mínimo de preventas.
En cooperativa, el capital de arranque sale de las aportaciones de los socios, y el préstamo promotor se firma a nombre de la cooperativa. Las normas de la promoción deben indicar si hará falta que los socios presten garantías personales (art. 121.1.e de la ley madrileña). El detalle de cómo se dispone ese préstamo y cómo acaba en la hipoteca de cada socio está en cómo se financia una cooperativa antes de la hipoteca.
Las garantías de las aportaciones
La disposición adicional primera de la LOE se aplica expresamente a las viviendas promovidas "en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa". Quien percibe cantidades a cuenta debe:
- Garantizar su devolución, más el interés legal, con seguro de caución o aval solidario desde la obtención de la licencia de edificación.
- Ingresarlas en una cuenta especial, separada de cualquier otro fondo y disponible solo para la construcción.
La ley madrileña añade un límite propio: si se piden aportaciones antes de que la garantía esté en vigor, no pueden superar el 20 % del precio de la vivienda, salvo acuerdo de dos tercios de la asamblea para garantizar la viabilidad (art. 121.2).
El riesgo comercial va primero
En la promoción libre se puede empezar a construir con parte de las viviendas vendidas y vender el resto durante la obra. En cooperativa, sin socios no hay proyecto: la cooperativa necesita un número mínimo para ratificar sus órganos, aprobar las normas de la promoción y conseguir financiación. Qué ocurre si ese número no se alcanza lo tienes en si no se completa el número de socios de una cooperativa.
La ley madrileña deja dos válvulas: la cooperativa puede vender a terceros no socios, de forma excepcional, hasta el 30 % de las viviendas si no hay socios en lista de espera y antes de la licencia de ocupación, con acuerdo de la asamblea (art. 117.3). Y en vivienda protegida puede acudir al registro de demandantes, en especial si no ha completado sus socios (art. 116.1).
Los plazos y las salidas del socio
Las normas de la promoción incluyen un calendario con fechas concretas que, una vez obtenida la licencia, debe cumplirse salvo fuerza mayor (art. 121.1.f). La ley madrileña reconoce como baja justificada del socio, entre otras, un aumento de más del 10 % del coste total estimado de la vivienda, un retraso de más de dieciocho meses sobre la última fecha prevista o la paralización de la obra durante doce meses (art. 117.5). Conviene planificar con esos umbrales delante: son los puntos en los que el proyecto puede perder socios.
Vivienda protegida en cooperativa
La cooperativa también sirve para promover vivienda protegida. En ese caso, las normas de la promoción deben indicar el régimen de protección y la normativa que lo regula (art. 121.1.d), y los socios tienen que cumplir los requisitos de acceso. Los regímenes que existen en Madrid y cómo se adjudican están en vivienda protegida en Madrid: VPO, VPPL y VPPB. La ley también permite a las cooperativas firmar convenios con las Administraciones para gestionar suelo público mediante derecho de superficie (art. 116.3).
Promoción libre y cooperativa, lado a lado
| Promoción libre | Cooperativa | |
|---|---|---|
| Promotor legal | La sociedad promotora | La cooperativa |
| Quién decide | La promotora | La asamblea de socios |
| Ingreso de quien impulsa | Beneficio de la promoción | Honorarios de gestión |
| Precio para el comprador | Precio de mercado | Coste real de la vivienda |
| Financiación inicial | Fondos propios, préstamo de suelo y promotor | Aportaciones de socios y préstamo a la cooperativa |
| Riesgo comercial | Vender durante la obra | Reunir socios antes de empezar |
| Si la obra se encarece | Baja el margen del promotor | Suben las aportaciones de los socios |
| Garantía de cantidades anticipadas | LOE, disposición adicional 1.ª | LOE, disposición adicional 1.ª, y límites de la ley autonómica |
| Obligaciones de información | Las de la venta de vivienda | Normas de la promoción, auditoría, contrato de gestión visible |
La lectura económica de esa tabla, con cifras, está en viabilidad de una promoción: un ejemplo paso a paso.
Cuándo encaja cada modelo
Encaja mejor la cooperativa cuando el suelo solo cierra números a precio de coste, cuando hay demanda identificada en la zona que puede organizarse como grupo, cuando el suelo es público o protegido, o cuando prefieres un ingreso por gestión con menos capital propio comprometido.
Encaja mejor la promoción libre cuando necesitas plazos cortos y control total de las decisiones, cuando el producto se dirige a un comprador que no quiere participar en asambleas, o cuando el margen de la operación compensa asumir el riesgo de mercado.
En los dos casos, saber cuánta demanda hay en la zona antes de comprometer el suelo reduce el riesgo. En Coovitia las familias se registran por zona con su presupuesto y su forma de financiación: cómo funciona para promotoras y gestoras está en para promotores, y el alta de la empresa, en registrar mi empresa.
Preguntas frecuentes
¿Puede una promotora actuar como gestora de una cooperativa?
Sí, contratada por la cooperativa. El contrato debe ir por escrito, estar a disposición de los socios al darse de alta y solo puede modificarse con acuerdo de la asamblea (art. 118 de la ley madrileña).
¿La gestora responde como un promotor?
La LOE extiende la responsabilidad del promotor a quien actúe como gestor de cooperativas por contrato o por su intervención decisoria en la promoción (art. 17.4).
¿Se pueden cobrar aportaciones antes de tener la licencia?
Sí, pero en Madrid no pueden superar el 20 % del precio de la vivienda mientras la garantía no esté en vigor, salvo acuerdo de dos tercios de la asamblea (art. 121.2). La garantía de la LOE es exigible desde la licencia de edificación.