Cuando alguien busca opiniones sobre una gestora de cooperativas suele ser porque está a punto de entregar dinero y quiere saber si puede fiarse. El problema es que las opiniones sueltas de internet no sirven para decidir: son pocas, son antiguas y casi nunca cuentan lo que de verdad importa.
Hay algo mejor, y es comprobable. Una gestora seria deja verificar todo lo que viene a continuación sin poner una sola pega, y esa disposición a enseñarlo es ya la mitad de la respuesta.
La diferencia entre la cooperativa y la gestora
Es lo primero que conviene tener claro, porque casi nadie lo distingue.
La cooperativa es la sociedad de la que tú eres socio, junto al resto de futuros propietarios. Es la promotora real de las viviendas y la titular del proyecto, y sus decisiones se toman en Asamblea General.
La gestora es una empresa externa a la que la cooperativa contrata para llevar el proyecto: buscar el suelo, coordinar a los técnicos, tramitar licencias, contratar a la constructora y administrar. Cobra honorarios por ello.
Es decir: no eres cliente de la gestora, sino socio de la cooperativa que la contrata. Esa distinción cambia tus derechos y también a quién le pides cuentas. Lo desarrollamos en las diferencias entre comprar vivienda tradicional y una cooperativa.
Las nueve comprobaciones
| # | Qué compruebas | Cómo lo compruebas | Señal de alerta |
|---|---|---|---|
| 1 | Que la cooperativa existe | Registro de cooperativas de tu comunidad | Se está constituyendo y ya te piden dinero |
| 2 | Quién es la gestora | Registro Mercantil: CIF, antigüedad, administradores | Sociedad recién creada sin historial |
| 3 | Sus cuentas | Cuentas depositadas en el Registro Mercantil | Varios años sin depositar |
| 4 | Proyectos entregados | Promociones anteriores, con nombre y año | Solo proyectos en curso, ninguno terminado |
| 5 | Cumplimiento de plazos | Fecha prevista y fecha real de aquellas entregas | No lo sabe o no contesta |
| 6 | Honorarios | Importe o porcentaje, por escrito y desglosado | «Va todo incluido en el precio» |
| 7 | Garantías de tus pagos | Póliza o aval, con número y entidad | «Se contratará más adelante» |
| 8 | Cuenta especial | Que las aportaciones van a una cuenta separada | Transferencias a una cuenta genérica |
| 9 | Suelo y licencias | Titularidad del suelo y estado del expediente | Ambigüedad sobre de quién es el suelo |
Y una décima que casi nadie hace: cómo se va a elegir la constructora, donde se juega la mayor partida del coste. Lo vemos en cómo se elige la constructora de una cooperativa.
Ninguna de las nueve exige ser experto. Todas exigen que alguien te las enseñe. Y la novena tiene un matiz que decide bastante: si el suelo está comprado o solo en opción.
Las tres que más pesan
Los proyectos entregados, con nombre y fecha
Una gestora con recorrido puede decirte: entregamos tal promoción en tal año, con tantas viviendas. Puedes buscarla, comprobar que existe y, con suerte, hablar con alguien que viviera aquel proceso. Una gestora sin proyectos terminados no es necesariamente mala, pero es una apuesta distinta y conviene saber que la estás haciendo.
Pregunta también por los plazos reales frente a los prometidos en aquellas promociones. Un retraso de seis meses en obra entra dentro de lo habitual; uno de tres años cuenta otra historia.
Los honorarios, por escrito
Los honorarios de gestión van dentro del presupuesto de la cooperativa, no son un pago aparte. Pero eso no significa que puedan quedar sin identificar: tienes derecho a saber cuánto se lleva la gestora y en qué momentos lo cobra.
La respuesta correcta es una cifra o un porcentaje. La respuesta que debe hacerte parar es que va todo incluido.
Las garantías, existiendo ya
Es el punto que más te protege y el que más se despacha con vaguedades. La normativa española obliga a que las cantidades entregadas a cuenta de una vivienda futura estén cubiertas por un seguro o un aval y se ingresen en una cuenta especial separada del resto de fondos. No es un extra ni una cortesía.
Pide el número de póliza o de aval y la entidad que lo emite. Si la respuesta es que se contratará más adelante, la conclusión es sencilla: todavía no entregues dinero. Lo desarrollamos en aval o seguro de caución: cómo comprobar que tu dinero está protegido.
Lo que puedes mirar tú mismo, y gratis
- Registro de cooperativas de tu comunidad autónoma: confirma que la sociedad está constituida e inscrita.
- Registro Mercantil: antigüedad de la gestora, administradores y cuentas depositadas.
- Sede electrónica del ayuntamiento: en muchos municipios puede consultarse el estado de un expediente de licencia.
- Catastro: quién figura como titular del suelo.
Media hora de trabajo, y responde a más preguntas que cualquier hilo de opiniones.
Qué te deben entregar sin que insistas
Los estatutos, el presupuesto del proyecto, el calendario de aportaciones, la documentación de las garantías y la situación del suelo y las licencias. La lista completa, con qué mirar en cada documento, está en qué documentos revisar antes de unirte a una cooperativa.
Estas nueve las haces tú: son tu decisión y tu dinero. Si entras a un proyecto a través de Coovitia, te acompañamos mientras las haces y te explicamos qué estás mirando — y solo te ofrecemos proyectos que hemos visto que se sostienen: cómo funciona.
Preguntas frecuentes
¿Existe un registro oficial donde comprobar una gestora?
La gestora es una empresa mercantil corriente, así que se comprueba en el Registro Mercantil: antigüedad, administradores y cuentas depositadas. La cooperativa, en cambio, se inscribe en el registro de sociedades cooperativas de su comunidad autónoma o en el estatal, según su ámbito.
¿Qué responsabilidad tiene la gestora si el proyecto sale mal?
Responde de su gestión frente a la cooperativa, que es quien la contrata, en los términos de ese contrato. La promotora del proyecto es la cooperativa, no la gestora. Por eso el contrato de gestión es uno de los documentos que conviene leer con calma antes de entrar.
¿Es mala señal que la gestora sea una empresa nueva?
No automáticamente, pero cambia lo que estás valorando: sin proyectos entregados no puedes juzgar su cumplimiento de plazos, así que el peso recae entero en las garantías y en la solvencia del proyecto concreto. Conviene ser más exigente en esos dos puntos.
¿Cuánto suelen cobrar de honorarios?
Varía según el proyecto y los servicios incluidos, y por eso la cifra importa menos que la transparencia. Lo relevante no es que sea alta o baja, sino que esté identificada por escrito y la conozcas antes de firmar.
¿Puedo hablar con socios de promociones anteriores?
Puedes pedirlo, y una gestora con buenas entregas a su espalda no suele tener inconveniente. Es de las mejores fuentes que existen sobre cómo se comporta una gestora cuando aparece un imprevisto.