Es uno de los miedos más razonables al comprar sobre plano, y también uno de los peor entendidos. La noticia tranquilizadora es que la constructora no es la dueña de tu vivienda ni la titular de tu contrato. La menos tranquilizadora es que su caída sí cuesta tiempo y a veces dinero.
Quién es quién en una obra
Distinguir los tres papeles resuelve la mitad de la angustia; el reparto completo, con el arquitecto y la dirección de obra incluidos, está en quién hace qué en una cooperativa.
| Figura | Qué hace | Qué relación tiene contigo |
|---|---|---|
| Promotor | Impulsa el proyecto y responde de la entrega | Es tu contraparte. En una cooperativa, la cooperativa de la que eres socio |
| Constructora | Ejecuta la obra por contrato con el promotor | Ninguna directa |
| Gestora | Administra el proyecto por encargo del promotor | Ninguna directa; responde ante el promotor |
Cuando quiebra la constructora, quien tiene el problema es el promotor, que debe sustituirla. Tu contrato sigue vivo y tu vivienda sigue siendo un compromiso de quien promueve. En una cooperativa, ese promotor sois vosotros como sociedad, con la gestora administrando.
Qué suele pasar, paso a paso
- La obra se detiene y el promotor comunica la situación.
- Se documenta lo ejecutado: la dirección facultativa certifica en qué punto está la obra realmente. Esto es clave para lo que venga después.
- Se resuelve el contrato con la constructora y se ejecutan, si existen, las garantías de cumplimiento que ella hubiera prestado al promotor.
- Se busca sustituta y se licita el remate de la obra.
- Se reanuda, casi siempre con un plazo nuevo y a veces con un coste distinto.
El resultado habitual no es perder la vivienda: es un retraso de meses. Lo que decide cuántos es la solvencia del promotor y la rapidez con la que reacciona.
Dónde está tu dinero mientras tanto
Aquí es donde vuelve lo de siempre. Las cantidades que has entregado deben estar en una cuenta especial y cubiertas por un aval o un seguro. Si es así, tu posición es razonable incluso en el peor escenario, porque la garantía está pensada exactamente para el caso de que la vivienda no se entregue.
Si no es así, la caída de la constructora se convierte en un problema de otro tamaño. Por eso esa comprobación va antes de entregar el primer euro, y no después: aval o seguro de caución, cómo comprobar que tu dinero está protegido.
Las garantías de la obra, que son otra cosa
No hay que confundirlas con las anteriores. Sobre la edificación terminada existen, conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación, plazos de garantía distintos según el tipo de defecto:
| Qué cubre | Plazo | Quién responde |
|---|---|---|
| Acabados y terminación | 1 año | El constructor |
| Habitabilidad: humedades, aislamiento, instalaciones | 3 años | Los agentes que intervienen |
| Daños estructurales | 10 años | Los agentes que intervienen, con seguro decenal |
Que la constructora desaparezca no borra estos plazos: responden los distintos agentes que intervinieron y, en el caso estructural, el seguro decenal, que va asociado al edificio.
Qué puedes hacer si te pasa
- Pide la certificación de obra ejecutada. Saber en qué punto está de verdad es la base de todo lo demás.
- Comprueba tus garantías, con número de póliza o aval y los importes cubiertos actualizados.
- Guarda todos los justificantes de aportaciones, con fechas.
- Exige un calendario nuevo por escrito, no una previsión verbal.
- Si eres socio de una cooperativa, pide asamblea. La decisión sobre la nueva constructora es de la sociedad, y tú formas parte de ella.
Cómo se reduce el riesgo antes de entrar
No se elimina, pero se reduce mucho mirando tres cosas: que las garantías sobre tus aportaciones existan ya, que el promotor tenga solvencia y trayectoria, y que el proyecto tenga licencia y suelo en regla. Es lo mismo que sostiene cómo detectar una promoción inmobiliaria fiable. Las dos últimas son también parte de lo que miramos antes de ofrecer un proyecto; la primera la compruebas tú, y te acompañamos al hacerlo.
Preguntas frecuentes
Si quiebra la constructora, ¿pierdo mi vivienda?
No de forma automática. La constructora ejecuta la obra por contrato, pero la titularidad del proyecto y el compromiso de entrega son del promotor. Lo habitual es que se contrate a otra constructora y la obra se reanude con un plazo nuevo.
¿Y si quien quiebra es el promotor?
Es un escenario distinto y más serio, y es exactamente aquel para el que existen la garantía sobre las cantidades anticipadas y la cuenta especial. De ahí que comprobarlas antes de aportar sea la decisión más importante de todo el proceso.
¿Cuánto se suele retrasar una obra en este caso?
Depende del punto en el que estuviera y de lo rápido que se sustituya a la constructora. Se cuenta en meses, no en semanas, y conviene pedir por escrito el nuevo calendario en cuanto exista.
¿El seguro decenal me cubre esto?
No: el decenal cubre daños estructurales del edificio ya terminado durante diez años. Para el dinero que has entregado antes de la entrega, la protección es el aval o el seguro de caución sobre las cantidades anticipadas.
En una cooperativa, ¿quién decide la nueva constructora?
La cooperativa, que es la promotora, a través de sus órganos y de la Asamblea General según prevean los estatutos. Como socio participas en esa decisión, con la gestora proponiendo y administrando.