Entraste viendo unos planos y una memoria de calidades, y meses después te comunican que algo cambia: la distribución, un material, la superficie de las terrazas, las zonas comunes.
No es raro ni es necesariamente mala señal. Un proyecto que dura año y medio o dos se modifica casi siempre por algún motivo. Lo que sí importa es por qué cambia, quién lo aprueba y qué te cuesta.
Por qué se modifican los proyectos
| Motivo | Quién lo origina | ¿Debería costarte más? |
|---|---|---|
| Condición impuesta en la licencia | El ayuntamiento | Depende; a veces es inevitable |
| Cambio normativo durante la tramitación | La administración | Depende, y debe justificarse |
| Ajuste técnico detectado en obra | La dirección facultativa | A veces, y con explicación |
| Sustitución de materiales por suministro | La constructora | No debería empeorar calidades |
| Ahorro para contener el presupuesto | La cooperativa, en asamblea | Es la contrapartida de no subir cuotas |
| Mejora solicitada por los socios | La propia asamblea | Sí, y se acepta sabiéndolo |
Las tres primeras vienen de fuera y hay poco que discutir sobre su origen —sí sobre su coste. Las tres últimas son decisiones, y por tanto discutibles y votables.
Quién tiene que aprobarlo
Aquí está tu palanca. Una modificación relevante del proyecto se aprueba en Asamblea General, con la mayoría que fijen los estatutos. No es algo que la gestora comunique como un hecho consumado.
Que llegue como comunicación y no como convocatoria es, por sí solo, motivo para pedir explicaciones por escrito. Es exactamente el mismo criterio que con las subidas de aportación: lo desarrollamos en qué hacer si tu cooperativa sube las cuotas.
Ojo con el matiz: no todo cambio es "relevante". Sustituir un modelo de grifería por otro equivalente no es lo mismo que reducir la superficie de tu vivienda. Los estatutos y el contrato suelen distinguir entre cambios menores, que puede resolver la dirección facultativa, y sustanciales, que van a asamblea.
Los cinco documentos que pedir
- La memoria de calidades original y la nueva, para comparar línea a línea.
- Los planos antes y después, con las superficies de cada uno.
- El motivo del cambio, por escrito y con su origen.
- El impacto en el presupuesto: cuánto sube o baja, partida a partida.
- El impacto en el plazo, porque un modificado puede reabrir trámites.
Ese cuarto punto tiene una cara que a menudo se olvida: si el cambio abarata, esa rebaja debería reflejarse en las aportaciones. Un modificado no es solo un riesgo de subida.
Los cambios que sí deben preocuparte
- Reducción de superficie útil de tu vivienda. Es lo que compras: si mengua, el precio por metro sube sin que suba el precio.
- Bajada de calidades sin bajada de precio. Si se sustituye por algo más barato, el ahorro tiene que aparecer en alguna parte.
- Desaparición de elementos comprometidos: una plaza de garaje, un trastero, una zona común que estaba en la documentación.
- Cambios sucesivos y pequeños que, sumados, dejan un producto distinto del que entraste a comprar.
Qué puedes hacer si no estás de acuerdo
- Pide la convocatoria de asamblea si el cambio es sustancial y no se ha votado.
- Vota en contra y pide que conste en acta tu posición y sus motivos. Las actas valen mucho con el tiempo.
- Solicita el detalle económico antes de la votación, no después.
- Si el acuerdo se adoptó sin cumplir el procedimiento, existe la vía de impugnación, con sus plazos, y ahí conviene asesorarse antes de actuar.
Un acuerdo válidamente adoptado obliga también a quien votó en contra. Por eso el momento de intervenir es antes de la votación, no cuando ya está aprobado.
Si entras a un proyecto por Coovitia, revisar cualquier modificación que se proponga sobre lo pactado forma parte de nuestro acompañamiento durante el desarrollo.
Cómo se reduce el riesgo antes de entrar
Leyendo dos cosas: la memoria de calidades, comprobando que es concreta y no un listado de intenciones, y los estatutos, mirando qué mayoría hace falta para modificar el proyecto y qué se considera cambio sustancial.
Es parte de los documentos a revisar antes de unirte.
Preguntas frecuentes
¿Pueden cambiar el proyecto después de que yo haya entrado?
Sí, y es habitual: en año y medio o dos de obra pasan cosas. Lo que no es habitual —ni correcto— es que un cambio sustancial se comunique sin pasar por Asamblea General cuando los estatutos lo exigen.
¿Quién aprueba un modificado de proyecto?
Los cambios sustanciales, la Asamblea General con la mayoría que fijen los estatutos. Los menores puede resolverlos la dirección facultativa. Dónde está exactamente esa frontera debería estar escrito.
¿Y si el cambio reduce la superficie de mi vivienda?
Es de los cambios que más deben mirarse, porque afecta directamente a lo que compras. Pide los planos antes y después con superficies útiles y el ajuste económico correspondiente.
¿Si el cambio abarata, me lo devuelven?
Debería reflejarse en el presupuesto y por tanto en las aportaciones. Pide el detalle económico del modificado en las dos direcciones, no solo cuando sube.
¿Puedo negarme a aceptar el cambio?
Puedes votar en contra y pedir que conste en acta. Si el acuerdo se adopta válidamente, obliga también a quien votó en contra; si crees que no se adoptó correctamente, existe la impugnación, con plazos, y conviene asesorarse.