Una obra de dieciocho a veinticuatro meses casi nunca va exactamente según lo previsto. Aparecen un fallo de ejecución, un parón, un sobrecoste o una discrepancia con el proyecto, y la primera pregunta de cualquier socio es siempre la misma: ¿esto a quién le toca?
En una cooperativa la respuesta tiene una particularidad que conviene entender desde el principio: la promotora es la propia cooperativa, es decir, el conjunto de los socios. Eso te da más capacidad de actuar que a un comprador tradicional, y también más responsabilidad.
Quién está en la obra y de qué responde
| Figura | Qué hace | De qué responde |
|---|---|---|
| Cooperativa (promotora) | Contrata a todos los demás y toma las decisiones | Frente a los socios, de que el proyecto se ejecute como se aprobó |
| Gestora | Administra el proyecto por encargo de la cooperativa | De su gestión: presupuesto, contratos, información a los socios |
| Constructora | Ejecuta la obra según proyecto y contrato | De la correcta ejecución material |
| Director de obra | Arquitecto que dirige el desarrollo técnico | De que la obra se ajuste al proyecto y a la licencia |
| Director de ejecución | Arquitecto técnico que controla la ejecución y los materiales | De la calidad de lo construido y de los controles |
| Organismo de control técnico | Revisa la obra por encargo de la aseguradora del decenal | De sus informes, que condicionan el seguro |
El reparto completo de papeles, con ejemplos, está en quién hace qué en una cooperativa.
Los problemas más habituales, uno por uno
| Problema | A quién le corresponde en primer lugar | Qué pedir |
|---|---|---|
| Fallo de ejecución detectado en obra | Constructora, bajo control de la dirección facultativa | Constancia en el Libro de Órdenes y plazo de corrección |
| Material distinto del de la memoria de calidades | Dirección de ejecución y gestora | Justificación escrita y ficha técnica del sustituto |
| Obra parada o muy lenta | Gestora frente a la constructora | Motivo, certificación de lo ejecutado y calendario nuevo |
| Sobrecoste | Gestora, y decisión de la asamblea | Detalle partida a partida y convocatoria si hay que aprobarlo |
| Cambio en el proyecto | Asamblea, con informe de la dirección facultativa | Planos antes y después e impacto en precio y plazo |
| Incumplimiento de la licencia | Dirección de obra y promotora | Informe técnico y solución antes de continuar |
| Quiebra de la constructora | Cooperativa, a través de la gestora | Certificación de obra y proceso de sustitución |
Los tres últimos tienen sus propios artículos: si la cooperativa cambia el proyecto, si sube el presupuesto y si quiebra la constructora.
Los documentos que dicen qué está pasando
Durante la obra se generan documentos que un socio tiene derecho a conocer a través de los órganos de la cooperativa. Son la forma de pasar de «me han dicho» a «consta que»:
- Certificaciones de obra: lo ejecutado y lo pagado cada mes. Si lo pagado va por delante de lo ejecutado, hay que preguntar.
- Actas de visita de la dirección facultativa: qué se ha revisado y qué se ha ordenado corregir.
- Libro de Órdenes y Asistencias: donde la dirección facultativa deja por escrito sus instrucciones a la constructora.
- Informes del organismo de control técnico: señalan las incidencias que la aseguradora del decenal considera relevantes.
- Actas del Consejo Rector y de la Asamblea: qué se ha decidido y con qué información.
- Informes periódicos de la gestora: presupuesto, desviaciones y calendario actualizados.
Una gestora seria informa de forma periódica sin que se lo pidan. Si hay que perseguir la información, eso ya es un dato.
Qué puedes hacer como socio
Si has detectado algo:
- Comunícalo por escrito al Consejo Rector y a la gestora, con fotos y fecha. Una conversación en la visita de obra no deja rastro.
- Pide que la dirección facultativa lo revise y que su valoración conste por escrito.
- Coordínate con otros socios. Un problema que afecta a varias viviendas es un asunto de la promoción, y se trata mejor en conjunto.
Si no se resuelve:
- Solicita la inclusión del asunto en el orden del día de la próxima asamblea o, si es urgente, una asamblea extraordinaria con el porcentaje de socios que fijen los estatutos.
- Pide que tu posición conste en acta. Con el tiempo, las actas son lo que demuestra quién sabía qué y cuándo.
- Si un acuerdo se adoptó sin respetar los estatutos o la ley, existe la impugnación, con plazos cortos. Conviene asesorarse antes de actuar.
Lo que no conviene hacer es dejar de pagar aportaciones como medida de presión. En una cooperativa, eso te coloca en situación de incumplimiento frente a la sociedad, que eres también tú, y no frente a quien causó el problema.
Durante la obra o después: por qué importa el momento
Un defecto detectado durante la construcción se corrige dentro de la obra, con cargo a quien lo causó y sin coste para ti si se actúa a tiempo. El mismo defecto detectado después de la entrega entra en el régimen de garantías, con sus plazos y su procedimiento.
Por eso las visitas de obra, cuando la cooperativa las organiza, no son una formalidad. Lo que se ve con la obra abierta —instalaciones antes de cerrar tabiques, impermeabilizaciones antes de solar— no vuelve a verse. Lo que ocurre después de la entrega está en las garantías de una vivienda nueva.
Si entras a un proyecto por Coovitia, el seguimiento de la obra forma parte de nuestro acompañamiento durante el desarrollo.
Preguntas frecuentes
¿Quién responde si la obra de mi cooperativa se hace mal?
Frente a los socios, la cooperativa como promotora. Frente a la cooperativa, cada agente de lo suyo: la constructora de la ejecución, la dirección facultativa del control técnico y la gestora de la administración del proyecto. Por eso es la cooperativa, a través de sus órganos, quien debe exigir la corrección.
¿Puedo visitar la obra de mi vivienda?
Depende de lo que organice la cooperativa. Por seguridad, una obra no es de libre acceso, pero es habitual programar visitas acompañadas en fases concretas. Si no las hay, puedes pedirlas a través del Consejo Rector.
¿Tengo derecho a ver las certificaciones de obra?
Como socio tienes derecho a información sobre la marcha de la sociedad, en los términos que fijen la ley de cooperativas aplicable y los estatutos. Las certificaciones y los informes de la gestora forman parte de esa información.
¿Qué hago si detecto un defecto antes de la entrega?
Comunícalo por escrito a la gestora y al Consejo Rector, con fotos y fecha, y pide que la dirección facultativa lo valore por escrito. Corregirlo con la obra abierta es mucho más sencillo que hacerlo con la vivienda terminada.
¿Puedo dejar de pagar si la obra va mal?
No es recomendable. En una cooperativa las aportaciones financian el proyecto común, y dejar de pagar te pone en incumplimiento frente a la sociedad. La vía es exigir información y decisiones a través de los órganos de la cooperativa.