Se suele resumir en tres cifras: uno, tres y diez años. Es correcto, pero incompleto, y lo que falta es justo lo que decide si una reclamación llega a tiempo: desde cuándo cuenta cada plazo, qué tipo de defecto entra en cada uno y cuánto tiempo tienes para reclamar una vez aparece.
Los tres plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación
| Plazo | Qué cubre | Quién responde |
|---|---|---|
| 1 año | Defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado | El constructor |
| 3 años | Defectos que afectan a la habitabilidad: humedades, aislamiento, instalaciones | Los agentes que intervinieron, cada uno por lo suyo |
| 10 años | Daños estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio | Los agentes que intervinieron, con seguro decenal obligatorio |
Además de cada agente, la promotora responde frente a los compradores junto con ellos. Para ti eso significa que no necesitas averiguar primero si un defecto es culpa de la constructora o del arquitecto: puedes dirigirte a la promotora.
Qué entra en cada plazo, con ejemplos
| Lo que te pasa | Plazo en el que suele encajar |
|---|---|
| Pintura desconchada, remates mal hechos | 1 año |
| Azulejo hueco o desprendido | 1 año |
| Puerta de paso que roza o no cierra | 1 año |
| Humedad por filtración en una terraza o una fachada | 3 años |
| Condensaciones por un aislamiento mal ejecutado | 3 años |
| Ruido entre viviendas muy por encima de lo exigible | 3 años |
| Calefacción, fontanería o electricidad que no funcionan correctamente | 3 años |
| Grietas en muros de carga o forjados | 10 años |
| Asientos de la cimentación | 10 años |
La frontera no siempre es nítida: una humedad puede ser un remate mal hecho o un problema de impermeabilización. Es el tipo de valoración que conviene dejar a un técnico cuando el plazo corto ya ha pasado.
Desde cuándo cuentan
Este es el matiz que más se pasa por alto. Los plazos no cuentan desde el día que recibes las llaves, sino desde la recepción de la obra: el acta que firman la promotora y la constructora cuando termina la construcción, o desde que se subsanan las reservas que se hicieran en ella.
En la práctica, esa recepción suele producirse unas semanas o unos meses antes de tu entrega. Por eso el primer año es más corto de lo que parece para quien recibe la vivienda: pide la fecha del acta de recepción junto con el resto de la documentación.
El plazo para reclamar, que es otro
Que un defecto aparezca dentro de su plazo de garantía no significa que puedas reclamarlo cuando quieras. Una vez aparece el daño, la acción para exigir la responsabilidad prescribe a los dos años.
| Ejemplo | Qué ocurre |
|---|---|
| Aparece una humedad en el año 2 | Está dentro de la garantía de 3 años; tienes 2 años desde que aparece para reclamar |
| Aparece una grieta estructural en el año 9 | Está dentro de la garantía de 10 años; tienes 2 años desde que aparece |
| Aparece un desperfecto de acabado en el mes 14 | Está fuera de la garantía de 1 año, aunque puede haber otras vías |
La conclusión práctica es sencilla: comunica por escrito cualquier defecto en cuanto lo detectes. Esperar a acumular varios no ayuda y puede costar el plazo.
El seguro decenal
Para viviendas, la garantía de diez años está respaldada por un seguro decenal obligatorio, que la promotora contrata antes de poder escriturar las viviendas. Va asociado al edificio: si vendes tu vivienda, el nuevo propietario sigue cubierto hasta que se cumplan los diez años.
Su importancia se nota en el peor escenario. Si la promotora o la constructora desaparecen, los daños estructurales siguen cubiertos por la aseguradora. Lo explicamos en quién responde si la constructora quiebra.
Pide el número de póliza y la aseguradora: forman parte de la documentación que deben entregarte, recogida en el Libro del Edificio.
Otras garantías que conviven con estas
- Electrodomésticos y equipos incluidos: tienen la garantía legal de los bienes de consumo, con sus propios plazos, que empieza con la entrega. Pide las facturas o certificados.
- Instalaciones con mantenimiento obligatorio, como la caldera o la aerotermia: su garantía puede depender de hacer las revisiones. El libro de uso y mantenimiento lo indica.
- Incumplimientos del contrato, como menos superficie o calidades distintas: no son defectos de construcción y tienen su propio régimen. Lo desarrollamos en si la vivienda no coincide con lo que compraste.
En una cooperativa
La cooperativa es la promotora, así que durante los primeros años las reclamaciones se canalizan a través de ella. Pero muchas cooperativas se disuelven y liquidan una vez adjudicadas las viviendas. A partir de ahí, las reclamaciones se dirigen a los agentes que intervinieron y, en lo estructural, a la aseguradora del decenal. Conviene tener identificados a todos antes de que la cooperativa se liquide.
Cómo presentar la reclamación paso a paso está en cómo reclamar los desperfectos de una vivienda nueva.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura la garantía de una vivienda nueva?
Hay tres plazos según el tipo de defecto: un año para acabados, tres años para defectos que afectan a la habitabilidad y diez años para daños estructurales. Cuentan desde la recepción de la obra, no desde la entrega de llaves.
¿Desde cuándo empieza a contar la garantía?
Desde la fecha del acta de recepción de la obra entre la promotora y la constructora, o desde la subsanación de las reservas que se hicieran en ella. Suele ser anterior a tu entrega, así que conviene pedir esa fecha.
¿Qué plazo tengo para reclamar un defecto?
Dos años desde que aparece el daño, siempre que haya aparecido dentro de su plazo de garantía. Por eso lo recomendable es comunicarlo por escrito en cuanto se detecta.
¿A quién reclamo, a la promotora o a la constructora?
Puedes dirigirte a la promotora, que responde frente a los compradores junto con los demás agentes. Eso te evita tener que determinar primero de quién es la culpa de cada defecto.
¿El seguro decenal cubre las humedades?
Normalmente no: el decenal cubre los daños estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio. Las humedades por filtraciones o aislamiento suelen encajar en la garantía de tres años.