Una cooperativa de vivienda funciona porque un grupo de personas reúne entre todas el dinero para comprar un suelo y construir. Si el grupo no se completa, el dinero no llega, y el proyecto no arranca.
Es el riesgo específico de entrar pronto, y el que menos se explica. No es motivo para no entrar —entrar pronto es lo que abarata— pero sí para entrar sabiendo.
Por qué hace falta un número
No es un capricho de la gestora. El proyecto tiene un coste que se reparte entre las viviendas: si faltan socios, faltan aportaciones, y hay partidas que no se pueden pagar. Sobre todo dos, que son las primeras y las más grandes:
- Comprar el suelo, o ejercer la opción de compra antes de que caduque.
- Obtener financiación, porque una entidad suele exigir un porcentaje de comercialización antes de conceder el préstamo promotor.
Ese segundo punto es el que más gente desconoce: el banco no financia una promoción vacía. Mientras no haya socios suficientes, no hay crédito, y sin crédito no empieza la obra.
Qué puede pasar, de mejor a peor
| Escenario | Qué implica |
|---|---|
| Se prorroga la captación | El plazo se alarga; es lo más frecuente |
| Se replantea el proyecto | Menos viviendas, otra tipología, o cambio de fases |
| Se prorroga la opción de suelo | A veces con coste adicional para la cooperativa |
| Caduca la opción de suelo | El proyecto se queda sin suelo |
| Se disuelve la cooperativa | Se liquida conforme a estatutos y ley |
Los tres primeros son gestión ordinaria. Los dos últimos son el escenario que hay que tener cubierto antes de aportar.
Dónde queda tu dinero
En los dos escenarios malos, lo que te protege es siempre lo mismo, y es exigible desde el primer euro:
- La garantía sobre tus aportaciones —aval o seguro— a tu nombre y por los importes que hayas entregado.
- La cuenta especial separada, de la que solo puede disponerse para el fin previsto.
Con las dos en regla, el escenario de que el proyecto no salga adelante es un contratiempo con salida. Sin ellas, es otra cosa. Está entero en aval o seguro de caución.
Y aparte de la garantía, los estatutos regulan cómo se causa baja y en qué condiciones se devuelven las aportaciones si el proyecto se disuelve: qué ocurre si quiero salir de una cooperativa.
Las cinco preguntas antes de entrar
- ¿Cuántos socios hacen falta y cuántos hay hoy? Una cifra concreta y actualizada, no «vamos muy bien».
- ¿Hay una fecha límite? Y qué la marca: la opción de suelo, un compromiso con el banco, una licencia.
- ¿Qué porcentaje de comercialización pide la financiación? Es el umbral real, y suele ser más alto de lo que la gente supone.
- ¿Qué pasa si no se alcanza? Por escrito, y contrastado con los estatutos.
- ¿Mis aportaciones están garantizadas desde la primera? Con certificado a tu nombre.
La primera es la que más dice. Una gestora que lleva el proyecto bien tiene ese número en la cabeza y lo dice sin rodeos; una que responde con vaguedades está diciendo algo sin querer.
Es el mismo riesgo que la opción de suelo, visto desde el otro lado
Merece la pena verlo junto: si la cooperativa tiene el suelo en opción, la falta de socios y el vencimiento de la opción son el mismo problema con dos relojes distintos corriendo a la vez. Si el suelo ya está comprado, la presión del calendario baja mucho, aunque siga faltando gente.
Por eso las dos preguntas van juntas, y la del suelo la desarrollamos en suelo comprado o en opción.
El estado de captación y el calendario de la opción son de las cosas que deciden si un proyecto llega a buen puerto, así que son parte de lo que miramos antes de ofrecerlo.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si una cooperativa no reúne los socios necesarios?
Lo más habitual es que se prorrogue la captación o se replantee el proyecto. En el peor caso puede caducar la opción sobre el suelo o disolverse la cooperativa, y ahí es donde actúan las garantías sobre tus aportaciones.
¿Recupero mi dinero si el proyecto no sale?
Es exactamente para eso para lo que existen el aval o el seguro sobre las cantidades entregadas y la cuenta especial. De ahí que comprobar que están a tu nombre, antes de aportar, sea la decisión más importante del proceso.
¿Cuántos socios hacen falta para que una cooperativa arranque?
Depende del proyecto y de lo que exija la financiación, no hay una cifra general. Lo que sí puedes pedir es el número concreto de ese proyecto y cuántos hay a día de hoy.
¿Es peligroso entrar cuando faltan muchos socios?
Es el momento más barato y el de más incertidumbre, que son las dos caras de lo mismo. Con garantías en regla es una decisión razonable; sin ellas, no.
¿La gestora está obligada a decirme cuántos socios hay?
Como socio o futuro socio tienes derecho a información sobre el estado del proyecto, y ese es un dato básico. Una negativa a darlo dice bastante por sí sola.