Una promoción cuesta millones y la operación completa, obra incluida, se lleva de 18 a 24 meses. Las aportaciones de los socios no llegan a cubrirlo todo mientras dura la obra, así que hay una pieza en medio que casi nadie explica y que condiciona el calendario entero: el préstamo promotor.
Entenderlo aclara de golpe tres cosas que suelen desconcertar: por qué hacen falta tantos socios antes de empezar, por qué las aportaciones van ligadas al avance de obra, y de dónde sale realmente tu hipoteca.
Quién pide el préstamo
La cooperativa, porque es la promotora. No lo pides tú. Es un préstamo a la sociedad, con la garantía del suelo y de la obra que se va levantando encima.
Tú entras después, y de una forma concreta que veremos al final.
Qué exige el banco para concederlo
Aquí está la respuesta a por qué un proyecto se retrasa esperando socios. Una entidad no financia una promoción sobre el papel: pide, con variaciones según el banco y el momento, cosas como estas.
| Qué pide | Por qué |
|---|---|
| Suelo en propiedad, libre de cargas | Es la garantía de partida |
| Licencia de obra concedida | Sin ella no hay proyecto ejecutable |
| Proyecto visado y presupuesto cerrado | Para saber qué está financiando |
| Un porcentaje de comercialización | Prueba de que hay demanda real |
| Constructora contratada y solvente | Quien va a ejecutar responde |
| Seguros obligatorios en vigor | Decenal y responsabilidad |
El porcentaje de comercialización es el que más sorprende. Significa que hace falta un número mínimo de socios comprometidos —bastante alto— antes de que el banco suelte el dinero. Es por eso que un proyecto puede estar parado sin que haya nada «mal»: simplemente faltan socios. Lo tratamos en qué pasa si no se completa el número de socios.
Cómo se dispone: no llega todo de golpe
El préstamo no se ingresa entero al firmar. Se dispone por certificaciones: la dirección facultativa certifica la obra ejecutada cada mes y el banco libera el dinero correspondiente.
Esto explica una cosa importante: el dinero sigue a la obra, no al revés. Y por eso tus aportaciones también deberían seguirla. Si te piden pagos que no se corresponden con lo ejecutado, tienes derecho a pedir la certificación antes de atenderlos.
Quién emite esas certificaciones y qué valen está en quién hace qué en una cooperativa.
De dónde sale entonces tu dinero
De dos sitios, y en este orden:
- Tus aportaciones, que cubren el suelo y una parte de la obra. Salen de tu ahorro, escalonadas a lo largo del proyecto.
- El préstamo promotor, que cubre el resto de la construcción mientras dura.
Cuando la obra termina, ese préstamo hay que saldarlo. Y ahí entras tú.
La subrogación: cuando el préstamo se convierte en tu hipoteca
En la entrega, el préstamo promotor se divide entre las viviendas según sus coeficientes, y cada socio se subroga en la parte que corresponde a la suya. Es decir: la deuda de la cooperativa se reparte y pasa a ser la hipoteca de cada uno.
Dos cosas que conviene saber:
- No estás obligado a subrogarte. Puedes buscar hipoteca por tu cuenta y comparar. La subrogación viene negociada en grupo y suele ser cómoda, pero cómoda no significa siempre mejor.
- El banco valorará tu situación personal igual que en cualquier hipoteca: ingresos, estabilidad, tasación. Que la cooperativa tenga el préstamo concedido no garantiza que tú lo obtengas.
Ese segundo punto es el que más disgustos da al final del camino, y por eso conviene hablar con el banco mucho antes de la entrega. Lo desarrollamos en hipoteca para vivienda en cooperativa.
Qué preguntar sobre la financiación
- ¿Hay préstamo promotor concedido, en negociación o ni eso?
- ¿Qué porcentaje de comercialización exige para liberar fondos?
- ¿Con qué entidad, y en qué condiciones se subrogará?
- ¿Qué pasa si no lo consigo yo en el momento de la entrega?
La primera te dice, mejor que cualquier folleto, en qué punto está de verdad el proyecto: un préstamo concedido implica que un banco ya revisó el suelo, la licencia y el presupuesto, y le convencieron.
Solo ofrecemos proyectos cuyo estado de financiación encaja con los plazos que anuncian, porque es una de las cosas que decide si un proyecto llega a buen puerto: qué miramos antes de ofrecerte un proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el préstamo promotor?
Es la financiación que pide la cooperativa como promotora para pagar la construcción, con la garantía del suelo y de la obra. Se dispone por certificaciones, según avanza la obra, y al final se reparte entre las viviendas.
¿Tengo que subrogarme en el préstamo de la cooperativa?
No estás obligado: puedes buscar hipoteca por tu cuenta y comparar condiciones. La subrogación es cómoda porque viene negociada, pero conviene contrastarla antes de decidir.
¿Por qué el banco pide un porcentaje de socios antes de dar el préstamo?
Porque es la prueba de que existe demanda real para lo que va a financiar. Es la razón de que un proyecto pueda estar parado esperando socios sin que nada esté mal.
¿Qué pasa si el banco no me concede la hipoteca a mí?
Es un riesgo personal que existe aunque la cooperativa tenga su préstamo concedido, porque el banco valora tu situación. Conviene hablar con la entidad mucho antes de la entrega, no en el último mes.
¿Las aportaciones y el préstamo se solapan?
Se complementan: las aportaciones cubren el suelo y parte de la obra, y el préstamo el resto mientras se construye. Al final, la parte financiada se convierte en la hipoteca de cada socio.