Compraste sobre plano y el día de la entrega algo no encaja: el salón parece más pequeño, la cocina no tiene el horno que figuraba, la terraza no llega al fondo que marcaba el plano.
No es lo mismo que un defecto. Un defecto es algo mal hecho; una discrepancia es algo distinto de lo que compraste, aunque esté bien hecho. Se detectan de forma diferente y se reclaman de forma diferente.
Contra qué se compara
La vivienda entregada tiene que coincidir con cuatro cosas, no con tu recuerdo de la visita:
- El contrato de compraventa, con la superficie y los anejos (garaje, trastero).
- Los planos anexos al contrato, con la distribución y las cotas.
- La memoria de calidades, con materiales, equipamiento e instalaciones.
- La publicidad y el material comercial, que la normativa de consumo integra en lo ofrecido.
El piso piloto y los renders no son la referencia, salvo que el contrato los incorpore. Si te preocupa esa diferencia, conviene resolverla antes de firmar, como explicamos en cómo comparar calidades.
Las diferencias más frecuentes
| Discrepancia | Cómo se comprueba | Qué suele poder pedirse |
|---|---|---|
| Menos superficie útil | Medición contra los planos anexos | Compensación económica proporcional |
| Distribución distinta | Comparación con el plano | Ajuste a lo pactado o compensación |
| Calidades inferiores | Partida a partida con la memoria | Sustitución o compensación |
| Equipamiento incompleto | Lista de la memoria: electrodomésticos, armarios | Entrega de lo que falta |
| Garaje o trastero distinto | Número, superficie y ubicación en el contrato | Lo pactado o compensación |
| Orientación o vistas cambiadas | Plano de situación y documentación comercial | Depende de si era un elemento esencial |
| Zonas comunes que faltan | Memoria y publicidad de la promoción | Ejecución o compensación |
Superficie útil, construida y con zonas comunes
Es la discrepancia más frecuente y la más mal entendida, porque hay tres superficies distintas:
| Superficie | Qué incluye | Referencia orientativa |
|---|---|---|
| Útil | El suelo que pisas dentro de la vivienda, sin muros ni tabiques | La que habitas |
| Construida | La útil más tabiques, muros y la parte proporcional de fachada | Suele ser un 15-25 % mayor que la útil |
| Construida con comunes | La construida más la parte proporcional de portal, escaleras y zonas comunes | Suele añadir otro 10-15 % |
Un anuncio de «90 m²» puede referirse a cualquiera de las tres. Antes de pensar que te han entregado menos, comprueba qué superficie figura en tu contrato y compárala con la misma medida.
Si el contrato fija superficie útil y la vivienda tiene menos, la diferencia es real. Pequeñas variaciones de ejecución son normales, y muchos contratos fijan un margen de tolerancia; más allá de ese margen, o si no lo hay, procede la compensación.
El Código Civil distingue además entre vender a razón de un precio por unidad de medida y vender por un precio global por la vivienda como cuerpo cierto, y las consecuencias de una diferencia de metros no son las mismas en cada caso. Con una diferencia relevante, conviene que un profesional revise cómo está redactado tu contrato.
Qué hacer el día de la entrega
- Lleva los planos anexos y la memoria impresos, y compara con ellos.
- Mide las estancias principales con un medidor láser. No sustituye a una medición profesional, pero detecta diferencias evidentes.
- Revisa el equipamiento contra la lista de la memoria: electrodomésticos, armarios, sanitarios, climatización.
- Anota cada discrepancia en el acta de entrega, igual que los defectos, con descripción y fotos.
Firmar el acta con reservas es lo que después permite reclamar con soporte. La revisión completa está en qué revisar el día de la entrega de llaves.
Cómo se reclama
- Documenta la diferencia: medición, fotos y la página del contrato, plano o memoria con la que no coincide.
- Si es una diferencia de superficie relevante, encarga una medición profesional a un arquitecto o arquitecto técnico. Es la prueba que sostiene todo lo demás.
- Reclama por escrito a la promotora por un medio que deje constancia de fecha y contenido, con lo que pides: corrección, entrega de lo que falta o compensación cuantificada.
- Dale un plazo razonable para responder.
- Si no hay acuerdo, las siguientes vías son la mediación, el arbitraje de consumo si la promotora está adherida y la vía judicial, con asesoramiento.
El procedimiento detallado, con modelos de lo que debe contener cada comunicación, está en cómo reclamar los desperfectos de una vivienda nueva.
Si la diferencia se anunció durante la obra
A veces la discrepancia no aparece el día de la entrega: la promotora la comunicó meses antes como un cambio de proyecto. En ese caso, lo que cuenta es qué respondiste entonces. Si aceptaste por escrito, el cambio forma parte de lo pactado; si no, sigue siendo una discrepancia. Lo explicamos en qué ocurre si la promotora quiere cambiar el proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Qué hago si mi vivienda tiene menos metros de los que compré?
Comprueba primero qué superficie figura en el contrato —útil o construida— y compárala con la misma medida. Si la diferencia es real y relevante, encarga una medición profesional y reclama por escrito la compensación correspondiente.
¿Es normal que haya pequeñas diferencias de superficie?
Sí. Una obra tiene tolerancias de ejecución y muchos contratos fijan un margen. Lo relevante es si la diferencia supera ese margen o afecta de forma apreciable a lo que compraste.
¿Puedo negarme a recibir la vivienda si no coincide?
Lo habitual es recibirla haciendo constar las discrepancias en el acta. Negarse a recibirla solo tiene sentido ante un incumplimiento esencial, y es una decisión que conviene tomar con asesoramiento.
¿El piso piloto cuenta como referencia?
Solo si el contrato lo incorpora. La referencia contractual son los planos anexos y la memoria de calidades, junto con la publicidad de la promoción.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar una diferencia con lo comprado?
Depende de si se trata de un incumplimiento del contrato o de un defecto de construcción, porque tienen plazos distintos. Lo más prudente es dejarlo en el acta de entrega y reclamar por escrito en cuanto lo detectes.