El día de la entrega se habla de llaves, mandos y contadores. La carpeta de documentos suele quedarse en un segundo plano, y es la que vas a necesitar cuando reclames un defecto, contrates un seguro, hagas una reforma o vendas la vivienda.
Qué es el Libro del Edificio
La Ley de Ordenación de la Edificación establece que, al terminar la obra, la documentación de lo realmente ejecutado se entregue a los usuarios finales. Ese conjunto es el Libro del Edificio, y como mínimo recoge:
- El proyecto, con las modificaciones aprobadas durante la obra.
- La relación de los agentes que intervinieron: promotora, constructora, proyectista y dirección facultativa.
- Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.
Cada comunidad autónoma lo desarrolla con su propia norma, así que el formato y el contenido exacto varían. Lo importante es que no es un documento de cortesía: es una obligación.
Qué es del edificio y qué es de tu vivienda
Hay dos niveles de documentación, y se entregan a destinatarios distintos:
| Nivel | A quién se entrega | Qué contiene |
|---|---|---|
| Del edificio | A la comunidad de propietarios, normalmente a su presidente | Proyecto final, agentes, mantenimiento de zonas e instalaciones comunes |
| De tu vivienda | A ti | Instrucciones de tu vivienda, certificados, garantías y equipamiento |
En la primera junta de la comunidad conviene dejar claro quién custodia el Libro del Edificio y dónde está. Con los años es habitual que nadie sepa dónde quedó.
La documentación que deberías tener
| Documento | Para qué sirve | Cuándo lo vas a necesitar |
|---|---|---|
| Certificado final de obra | Acredita que la obra terminó conforme al proyecto | Escritura, hipoteca, venta |
| Licencia de primera ocupación o declaración equivalente | Acredita que la vivienda puede habitarse | Contratar suministros, escritura, venta |
| Acta de recepción de la obra | Fija la fecha desde la que cuentan las garantías | Cualquier reclamación por defectos |
| Póliza del seguro decenal | Identifica la aseguradora de los daños estructurales | Reclamación estructural, venta |
| Certificado de eficiencia energética | Califica el consumo de la vivienda | Venta o alquiler, que lo exigen |
| Certificados de las instalaciones | Eléctrica, gas, telecomunicaciones | Alta de suministros, reformas, seguros |
| Planos de tu vivienda | Distribución e instalaciones tal como se ejecutaron | Reformas, colgar muebles, reclamaciones |
| Instrucciones de uso y mantenimiento | Qué revisar, cada cuánto y cómo | Conservar garantías y evitar averías |
| Garantías de equipos y electrodomésticos | Facturas o certificados de garantía | Averías de los equipos incluidos |
| Relación de agentes | Quién hizo qué, con sus datos | Reclamaciones si la promotora ya no existe |
No todos se entregan en el mismo momento: algunos llegan con la escritura y otros con las llaves. Lo que conviene es comprobar al final que los tienes todos.
Por qué el mantenimiento importa más de lo que parece
Las instrucciones de uso y mantenimiento no son un manual para leer una vez. Indican, por ejemplo, cada cuánto revisar la caldera o la aerotermia, limpiar los sumideros de las terrazas o comprobar el sellado de las ventanas.
Hay dos razones prácticas para seguirlas:
- Evitan averías que después no cubre nadie, porque no son defectos de construcción sino falta de mantenimiento.
- Protegen tus garantías. Ante una reclamación, una de las primeras preguntas es si la vivienda se ha mantenido como indicaban las instrucciones.
Guarda las facturas de las revisiones. Son la prueba de que se hicieron.
Lo que hay que pedir si falta algo
Si al recibir la vivienda falta documentación, anótalo en el acta de entrega y pídela por escrito a la promotora con un plazo. Es mucho más fácil conseguirla en ese momento que años después.
Dos comprobaciones rápidas que evitan problemas:
- Que la fecha del acta de recepción de la obra figure en algún documento. Sin ella, calcular los plazos de garantía es una estimación. Lo explicamos en las garantías de una vivienda nueva.
- Que tengas el número de póliza y la aseguradora del decenal, no solo la mención a que existe.
La revisión física de la vivienda ese mismo día está en qué revisar el día de la entrega de llaves.
En una cooperativa
La cooperativa, como promotora, es quien debe entregar esta documentación. Hay un momento delicado: cuando la cooperativa se disuelve y liquida tras adjudicar las viviendas. Antes de que eso ocurra, conviene que la comunidad de propietarios tenga el Libro del Edificio completo y que cada socio tenga la documentación de su vivienda, porque después ya no habrá a quién pedírsela.
Si entras a un proyecto por Coovitia, el repaso de la documentación de entrega forma parte de nuestro acompañamiento.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Libro del Edificio?
El conjunto de documentación de la obra realmente ejecutada que, por ley, se entrega a los usuarios finales al terminar la construcción. Incluye como mínimo el proyecto con sus modificaciones, la relación de agentes y las instrucciones de uso y mantenimiento.
¿Quién guarda el Libro del Edificio?
La parte que corresponde al edificio se entrega a la comunidad de propietarios, que la custodia normalmente a través de su presidente o administrador. La documentación de cada vivienda se entrega a su propietario.
¿Qué documentos necesito para vender una vivienda nueva?
Entre otros, la escritura, el certificado de eficiencia energética y, según la comunidad autónoma, la licencia de primera ocupación o documento equivalente. Tener además el certificado final de obra y la póliza del decenal facilita la operación.
¿Qué hago si la promotora no me entrega la documentación?
Anótalo en el acta de entrega y reclámala por escrito con un plazo. Es una obligación de la promotora, y conviene resolverlo cuanto antes, sobre todo si la promotora o la cooperativa pueden dejar de existir.
¿Por qué es importante seguir las instrucciones de mantenimiento?
Porque evitan averías que no cubre ninguna garantía y porque, ante una reclamación por defectos, se valora si la vivienda se ha mantenido correctamente. Guardar las facturas de las revisiones es la forma de acreditarlo.