La mayoría de los desperfectos de una vivienda nueva se arreglan sin conflicto: se comunican, la promotora envía a la constructora y se reparan. Los que acaban mal casi nunca lo hacen por el defecto en sí, sino por cómo se comunicó: de palabra, tarde o sin pruebas.
Este es el procedimiento para que no te pase, desde que detectas el problema hasta que se repara o hay que dar el siguiente paso.
Paso 1: documentar
Antes de comunicar nada, reúne lo que demuestra el problema:
| Qué | Cómo |
|---|---|
| Fotos y vídeos | Con fecha, de cerca y con una referencia que sitúe el lugar |
| Descripción | Qué ocurre, dónde exactamente y desde cuándo |
| Evolución | Si empeora, fotos en fechas distintas |
| Consecuencias | Daños en muebles, en otras estancias o en viviendas vecinas |
| Acta de entrega | Si ya lo anotaste con reservas el día de la entrega |
| Contrato, planos y memoria | Si el problema es que algo no se corresponde con lo pactado |
Una humedad fotografiada tres veces a lo largo de un mes vale más que cualquier descripción.
Paso 2: identificar a quién y en qué plazo
A quién: a la promotora, que responde frente a los compradores junto con los demás agentes de la obra. En una cooperativa, a la propia cooperativa mientras exista, con copia a la gestora. Si ya se ha liquidado, a los agentes que intervinieron y, en daños estructurales, a la aseguradora del decenal.
En qué plazo: depende del tipo de defecto.
| Tipo de defecto | Garantía | Plazo para reclamar |
|---|---|---|
| Acabados | 1 año | 2 años desde que aparece |
| Habitabilidad | 3 años | 2 años desde que aparece |
| Estructura | 10 años | 2 años desde que aparece |
Los plazos de garantía cuentan desde la recepción de la obra, no desde tu entrega. El detalle, con ejemplos de qué entra en cada uno, está en las garantías de una vivienda nueva.
Paso 3: la reclamación por escrito
Tiene que dejar constancia de qué se ha comunicado, a quién y en qué fecha. Un correo electrónico sirve si hay confirmación de lectura o respuesta; si no la hay, o si el asunto es serio, un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo.
La reclamación debe incluir:
- Tus datos y la identificación de la vivienda: dirección, planta, puerta y referencia del contrato.
- La descripción de cada defecto, numerado, con su ubicación.
- Las fotos, anexas y referenciadas por número.
- La fecha en la que lo detectaste.
- Lo que pides: revisión y reparación de cada defecto.
- Un plazo razonable para responder y fijar la visita, por ejemplo quince días.
- Un medio de contacto para coordinar el acceso a la vivienda.
Evita en esta primera comunicación el tono de amenaza o las citas legales extensas. Una reclamación clara y completa se tramita antes que una airada.
Paso 4: la visita y la reparación
Lo habitual es que la promotora envíe a la constructora o a un técnico a revisar. Para esa visita:
- Está presente y repasa con ellos cada defecto de la lista.
- Pide que el diagnóstico quede por escrito, sobre todo si se discute la causa.
- Acuerda fechas de reparación y confírmalas por escrito.
- Revisa la reparación al terminar y, si queda bien, déjalo por escrito también. Si no, comunícalo en ese momento.
Cuando los defectos se repiten en varias viviendas, coordinaos entre vecinos o a través de la comunidad de propietarios. Un problema de la promoción se trata mejor como tal.
Paso 5: si no responden o no reparan
| Situación | Siguiente paso |
|---|---|
| No hay respuesta en el plazo | Segundo requerimiento por burofax, indicando la primera comunicación |
| Niegan que sea un defecto o discuten la causa | Informe pericial de un arquitecto o arquitecto técnico independiente |
| Reparan mal o de forma parcial | Nueva reclamación con el detalle de lo pendiente y fotos |
| Siguen sin resolver | Mediación o arbitraje de consumo, si la promotora está adherida |
| Tampoco así | Vía judicial, con asesoramiento |
El informe pericial es la pieza que cambia la negociación: identifica el defecto, su causa, en qué plazo de garantía encaja y cuánto cuesta repararlo. Tiene un coste, pero sin él una discusión técnica se queda en tu palabra contra la de la constructora.
Antes de llegar a la vía judicial, conviene asesorarse sobre el plazo que queda, el importe en juego y las opciones reales.
Lo que no conviene hacer
- Reparar por tu cuenta antes de reclamar. Borras la prueba y puedes perder el derecho a que lo paguen.
- Comunicarlo solo de palabra, aunque te digan que «ya lo apuntan».
- Esperar a juntar varios defectos. Cada uno tiene su plazo desde que aparece.
- Aceptar una reparación sin revisarla.
Si el defecto afecta a la seguridad o puede causar daños mayores —una fuga de agua, un problema eléctrico—, sí hay que actuar de inmediato para evitarlo, documentándolo todo antes y comunicándolo a la vez.
Preguntas frecuentes
¿A quién tengo que reclamar los defectos de mi vivienda nueva?
A la promotora, que responde frente a los compradores junto con la constructora y los técnicos. En una cooperativa, a la propia cooperativa mientras exista; si se ha liquidado, a los agentes que intervinieron y, para daños estructurales, a la aseguradora del decenal.
¿Vale un correo electrónico para reclamar?
Sirve si queda constancia de su recepción, por ejemplo con una respuesta. Si no la hay o el asunto es importante, el burofax con certificación de contenido es la forma de acreditar qué se comunicó y cuándo.
¿Cuánto tiempo tienen para reparar los defectos?
La ley no fija un plazo único de reparación. Lo razonable es pedir en la reclamación un plazo para responder y fijar la visita, y acordar después por escrito las fechas de reparación.
¿Cuándo necesito un perito?
Cuando la promotora niega que exista el defecto, discute su causa o no repara. El informe pericial acredita el defecto, su origen, el plazo de garantía en el que encaja y el coste de reparación.
¿Puedo arreglarlo yo y pedir que me lo paguen?
No es recomendable como primer paso: sin reclamación previa y sin la prueba del defecto, es difícil exigir el reembolso. Solo ante un riesgo inmediato conviene actuar, documentándolo todo antes.