Firmaste un contrato con unos planos, una superficie y una memoria de calidades. Meses después llega una carta de la promotora: la terraza será más pequeña, la cocina cambia de sitio o el suelo ya no es el que figuraba.
La situación es muy distinta a la de una cooperativa. Allí los socios deciden en asamblea; en una compraventa hay dos partes y un contrato, y lo firmado no se puede cambiar por la voluntad de una sola de ellas.
Qué forma parte de lo que compraste
Lo que obliga a la promotora no es solo el contrato principal:
| Documento | Por qué obliga |
|---|---|
| Contrato de compraventa | Es el acuerdo firmado por las dos partes |
| Planos anexos | Definen la vivienda, su distribución y sus superficies |
| Memoria de calidades | Describe los materiales e instalaciones comprometidos |
| Folletos y publicidad | La normativa de consumo integra en el contrato lo que se ofreció en la publicidad |
| Documentación de reserva | Recoge las condiciones con las que se inició la compra |
Esto último sorprende a muchos compradores: lo que prometía el folleto también cuenta. Por eso conviene guardar el material comercial que te entregaron, además del contrato.
Los cambios que suele permitir el contrato
Casi todos los contratos incluyen una cláusula que permite modificaciones por exigencias técnicas, legales o administrativas. Son razonables: una condición de la licencia o un problema detectado en obra pueden obligar a ajustar el proyecto.
Lo que no es razonable es una cláusula que permita a la promotora cambiar lo que quiera sin justificarlo. En contratos con consumidores, las cláusulas que dejan el cumplimiento a la voluntad de una sola parte pueden considerarse abusivas.
| Tipo de cambio | ¿Necesita tu consentimiento? |
|---|---|
| Impuesto por la licencia o por la normativa, justificado | Normalmente no, si no empeora lo que compraste o se compensa |
| Ajuste técnico menor sin efecto en uso ni valor | Normalmente no |
| Sustitución de un material por otro de prestaciones iguales o superiores | Normalmente no, si se acredita |
| Reducción de superficie útil | Sí, o compensación |
| Cambio de distribución de tu vivienda | Sí |
| Bajada de calidades | Sí, o compensación |
| Eliminación de garaje, trastero o zonas comunes comprometidas | Sí |
La frontera exacta depende de cómo esté redactado tu contrato. Lo que no depende de la redacción es que un cambio que empeora lo que compraste no puede imponerse sin más.
Qué pedir cuando te comunican un cambio
- El motivo por escrito, con su origen: licencia, normativa, técnica o decisión comercial.
- Los planos antes y después, con superficies útiles y construidas.
- La comparación de calidades, partida por partida, si afecta a materiales.
- El efecto en el precio, en las dos direcciones: un cambio que abarata debería reflejarse.
- El efecto en el plazo de entrega.
- Qué cláusula del contrato ampara el cambio, si la promotora entiende que no necesita tu conformidad.
No firmes una conformidad hasta tener esta información. Firmar un «recibí» no es lo mismo que aceptar el cambio, y conviene que el documento lo diga así.
Tus opciones
| Opción | Cuándo tiene sentido |
|---|---|
| Aceptar | El cambio es menor o está justificado y no empeora tu vivienda |
| Aceptar con compensación | Pierdes algo concreto (metros, un elemento, calidad) y se puede cuantificar |
| Rechazar y exigir lo pactado | El cambio no está amparado y lo pactado sigue siendo posible |
| Resolver el contrato | El cambio afecta a algo esencial de lo que compraste |
La última es la más seria. Si el incumplimiento es esencial, puedes pedir la resolución y la devolución de las cantidades entregadas. Aquí es donde importa haber comprobado desde el principio que tu dinero está en una cuenta especial y garantizado con aval o seguro: cómo comprobar que tu dinero está protegido.
Antes de dar ese paso, conviene asesorarse: resolver un contrato es una decisión con consecuencias, y la valoración de si un cambio es esencial depende de cada caso.
En qué se diferencia de una cooperativa
| Promoción | Cooperativa | |
|---|---|---|
| Quién propone el cambio | La promotora | La gestora o el Consejo Rector |
| Quién lo aprueba | Las dos partes del contrato | La asamblea, por la mayoría de los estatutos |
| Si no estás de acuerdo | No te vincula sin tu consentimiento, salvo cláusula válida | Te vincula si se aprueba válidamente, aunque votes en contra |
| Tu herramienta | El contrato | Tu voto y las actas |
La versión de cooperativa está en qué ocurre si una cooperativa cambia el proyecto.
Cómo se reduce el riesgo al firmar
- Que los planos y la memoria de calidades vayan anexos y firmados, no solo mencionados.
- Que la cláusula de modificaciones esté acotada: causas concretas, sin empeorar prestaciones y con compensación si se pierde algo.
- Que el «o similar» exija prestaciones iguales o superiores. Lo explicamos en cómo comparar calidades.
- Que la superficie útil de tu vivienda figure en el contrato.
Son parte de las preguntas antes de reservar una vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Puede la promotora cambiar mi vivienda después de firmar?
Solo dentro de lo que permita el contrato, y normalmente por causas técnicas, legales o administrativas justificadas. Un cambio que empeora lo que compraste —menos superficie, peores calidades, otra distribución— necesita tu consentimiento o una compensación.
¿La publicidad de la promoción es vinculante?
La normativa de consumo integra en el contrato el contenido de la oferta y la publicidad, aunque no figure en el documento firmado. Por eso conviene conservar folletos, webs y material comercial de la promoción.
¿Qué pasa si la vivienda tiene menos metros de los firmados?
Es de los cambios más relevantes, porque afecta directamente a lo que pagas. Puedes pedir la compensación económica correspondiente y, si la diferencia es importante, valorar otras opciones con asesoramiento. Lo desarrollamos en si la vivienda no coincide con lo que compraste.
¿Puedo rescindir el contrato si cambian el proyecto?
Si el cambio afecta a algo esencial de lo que compraste y no está amparado por el contrato, puedes pedir la resolución y la devolución de las cantidades entregadas. Es una decisión seria y conviene tomarla con asesoramiento.
¿Tengo que firmar la carta en la que me comunican el cambio?
No estás obligado a aceptar un cambio que necesita tu consentimiento. Si firmas para acreditar que lo has recibido, deja claro por escrito que eso no significa conformidad.