Entre que dices «me la quedo» y la escritura pasan meses y se firman varios papeles. Muchos compradores los confunden entre sí, y no son lo mismo: cambian cuánto dinero entregas, qué te ata y qué pasa si uno de los dos se echa atrás.
El recorrido completo de la compra está en cómo funciona el proceso de compra de obra nueva. Aquí van solo los documentos.
Los tres papeles, en orden
| Documento | Cuándo | Cuánto se suele entregar | Qué significa |
|---|---|---|---|
| Reserva | Primero, para quitar la vivienda del mercado | Una cantidad pequeña | Que te la guardan un tiempo limitado |
| Arras o señal | Al concretar la operación | Una parte del precio | Compromiso de las dos partes, con consecuencias si se rompe |
| Contrato privado de compraventa | Cuando se fija todo | Con él arranca el calendario de pagos | El acuerdo completo, con plazos y condiciones |
En obra nueva es muy habitual que las arras y el contrato privado vayan en el mismo documento. Lo importante no es cómo se llame, sino qué dice.
La reserva
Es el paso más ligero y el que más se firma sin leer. Antes de entregar nada, comprueba:
- Qué vivienda concreta se reserva: portal, planta, puerta y plaza de garaje o trastero si van incluidos.
- El precio, que debe figurar.
- Cuánto dura la reserva.
- ⭐ Qué pasa con tu dinero si no sigues adelante: si se devuelve, si se descuenta del precio o si se pierde. Es la pregunta que decide todo lo demás.
- Que la cantidad se descuenta del precio final si la compra sigue.
Las arras
Es donde más gente se lleva una sorpresa, porque no todas las arras funcionan igual:
- Penitenciales: permiten a cualquiera de las dos partes echarse atrás pagando un precio. Si te retiras, pierdes lo entregado; si se retira quien vende, te devuelve el doble.
- Confirmatorias: no son una salida. Confirman el contrato, y si alguien incumple, la otra parte puede exigir que se cumpla o reclamar daños.
- Penales: fijan de antemano una indemnización por incumplir.
No lo des por supuesto: pregunta de qué tipo son y que lo diga el documento. Es la diferencia entre poder retirarte a un coste conocido o no poder retirarte.
El contrato privado
Es el documento serio, y debe incluir al menos:
- Identificación completa de la vivienda y sus anejos, con superficies.
- El precio y el calendario de pagos, cantidad a cantidad.
- La fecha estimada de entrega y qué ocurre si se retrasa.
- Los planos y la memoria de calidades como anexos firmados, no solo mencionados.
- La garantía de las cantidades entregadas a cuenta: cuenta especial y aval o seguro. Es lo que protege tu dinero, y lo explicamos en aval o seguro de caución.
- La cláusula de modificaciones del proyecto, acotada. El detalle está en si la promotora quiere cambiar el proyecto.
- Quién paga qué gastos, sin cláusulas que te trasladen los que no te corresponden.
- Qué pasa si no te conceden la hipoteca, si se prevé esa condición.
Antes de firmar cualquiera de los tres
- Llévatelo a casa y léelo. Una reserva que hay que firmar «hoy o lo pierdes» es una forma de presión, no una condición del mercado.
- Guarda el material comercial de la promoción: la publicidad forma parte de lo que se te ofrece.
- Pide copia firmada por las dos partes de todo, en el momento.
- Comprueba quién firma por la promotora y con qué poder.
- Si algo no está claro, que se escriba. Lo hablado por teléfono no existe.
En una cooperativa es distinto
No hay compraventa: te incorporas como socio, con un boletín de adhesión, los estatutos y el contrato de adjudicación. Lo que firmas ahí, y qué revisar, está en qué documentos revisar antes de unirte.
Preguntas frecuentes
¿La reserva se devuelve si no sigo adelante?
Depende de lo que diga el documento que firmes: en unos casos se devuelve y en otros se pierde. Es lo primero que hay que leer antes de entregar el dinero.
¿Qué diferencia hay entre señal y arras?
«Señal» es una palabra genérica; arras es la figura jurídica, y tiene distintos tipos. Lo que importa es qué tipo de arras se pactan y qué consecuencias tiene retirarse.
¿Puedo recuperar mi dinero si no me dan la hipoteca?
Solo si el contrato lo prevé. Es una de las cláusulas que conviene negociar antes de firmar, especialmente si tu compra depende de la financiación.
¿Es obligatorio firmar contrato privado antes de la escritura?
No es obligatorio por ley, pero en obra nueva es lo normal, porque entre la compra y la entrega pasan meses y hay pagos por medio. Sin él, esas entregas quedan sin respaldo claro.
¿Qué pasa si la promotora incumple el plazo de entrega?
Depende de lo pactado y de la gravedad del retraso. Las opciones, ordenadas, están en qué pasa si la entrega de tu vivienda se retrasa.