Esta es la lista que usarías si fueras un comprador profesional. Cada pregunta lleva qué respuesta deberías recibir — porque saber qué preguntar sirve de poco si no sabes qué contestación es aceptable.
Si una respuesta llega en forma de folleto, de "eso lo vemos más adelante" o de un comercial cambiando de tema, tienes tu respuesta.
Sobre la propiedad
1. ¿Puedo ver el certificado de título? Sí, y a nombre de quien vende. Si el proyecto está en construcción, el título del suelo a nombre de la sociedad promotora.
2. ¿La unidad está deslindada, o cuándo lo estará? Con fecha y por escrito. Es el punto que más problemas causa y el que menos se explica: aquí lo desarrollamos.
3. ¿Hay cargas, hipotecas o embargos sobre el inmueble o el suelo? Un certificado registral que lo acredite, no una afirmación verbal.
4. ¿Quién es el vendedor exactamente y a qué cuenta se paga? Siempre una sociedad, con transferencia trazable. Nunca una cuenta personal.
Sobre el proyecto y el promotor
5. ¿Qué ha entregado antes este promotor y dónde puedo verlo? Nombres, fechas y direcciones. Idealmente visitable.
6. ¿Cuántas fases de ESTE desarrollo están terminadas y habitadas? "Terminadas" no es "vendidas" ni "en construcción". Es el mejor indicador de riesgo de ejecución.
7. ¿Tiene el proyecto los permisos de construcción en regla? Documentados. Si compras sobre plano, esto es tan importante como el precio.
8. ¿Qué pasa con mi dinero si hay retraso o no se entrega? Debe estar en el contrato: penalizaciones, plazos, devolución. Si no está escrito, no existe.
9. ¿Qué servicios están HOY en funcionamiento y cuáles son proyecto? La diferencia entre "hay un hotel" y "habrá un hotel" es toda la diferencia. Ver desarrollo integral vs promoción aislada.
Sobre el dinero
10. ¿El proyecto está acogido a Confotur? ¿Con qué resolución? Número de resolución del Ministerio de Turismo y a qué unidades alcanza. No se presupone: aquí explicamos por qué importa.
11. ¿Cuál es el precio total, con todos los gastos de cierre incluidos? Un desglose escrito: impuestos, honorarios legales, registro, gastos del proyecto. El precio de folleto nunca es el coste final.
12. ¿En qué divisa se fija el precio y hay cláusula de revisión? Fundamental si tus ahorros están en euros y el precio va en dólares.
13. ¿Cuánto cuesta la cuota anual de mantenimiento y qué incluye? Por escrito, antes de comprar. Es un gasto de por vida, no un detalle.
Sobre el uso y la explotación
14. Si entro en un programa de alquiler: ¿qué porcentaje se lleva la gestora, qué ocupación media anual tienen sus unidades y cuántas semanas puedo usar yo la vivienda y en qué fechas? Las tres cosas juntas. Una rentabilidad sin ocupación media anual ni gastos desglosados no es un dato: la fórmula honesta está aquí.
15. ¿Puedo contratar a mi propio abogado independiente? La respuesta debe ser un sí inmediato y sin incomodidad. Cualquier reticencia aquí es la señal de alarma más clara de toda la lista.
Tres señales de que algo no encaja
- Prisa. "Esta unidad la tengo reservada hasta mañana" es una técnica de venta, no una circunstancia.
- Todo verbal. Lo que no está en el contrato no existe, por muy convincente que sea quien lo dice.
- Rentabilidad cerrada sin números. Un porcentaje sin ocupación, sin gastos y sin quién lo garantiza es publicidad.
Y una pregunta que deberías hacerte a ti
¿Cuántas semanas al año voy a ir de verdad? De la respuesta dependen la tipología, la zona y si esto es una casa o una inversión. Lo tratamos en segunda residencia: disfrutarla y rentabilizarla.
Cómo lo hacemos nosotros
En Coovitia publicamos cada vivienda con su referencia, su superficie, su plano y su precio, y un asesor comercial en español te responde esta lista por videollamada, con documentación, antes de que tomes ninguna decisión. Puedes empezar por nuestro apartado de República Dominicana.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. El proceso completo de compra está en la guía para españoles.