Comprar en República Dominicana no es complicado, pero es distinto. Si aplicas el manual español paso por paso te vas a encontrar con dos o tres sorpresas. Esta guía recorre el proceso real, en orden, con lo que hace falta en cada punto.
Lo primero: sí, puedes comprar
No existe restricción a la compra de inmuebles por parte de extranjeros en República Dominicana. Un español no residente compra en las mismas condiciones que un dominicano: a nombre propio o de una sociedad, sin necesidad de residencia ni de socio local. El documento que se te va a pedir es simplemente el pasaporte en vigor.
El paso que cambia todo: el abogado es tuyo, no del vendedor
Esta es la diferencia más importante respecto a España y la que más disgustos evita.
En una compraventa española, el notario es un funcionario público independiente que controla la legalidad del acto y comprueba cargas antes de autorizar la escritura. En República Dominicana el notario tiene un papel más limitado: da fe de las firmas. La comprobación de que lo que compras está limpio recae en el abogado que contrates tú.
Un abogado propio, independiente del promotor y de la inmobiliaria, no es un gasto opcional: es el núcleo de la operación. Sus honorarios se mueven habitualmente en torno al 1 % - 1,5 % del precio de compra y suelen cubrir la revisión legal, la redacción de los contratos, la liquidación de impuestos y la inscripción final.
El proceso, paso a paso
1. Negociación y reserva
Se acuerdan precio, forma de pago y plazos, y se firma una reserva con un depósito. Lo habitual ronda el 10 % del valor. Antes de entregar un solo euro, exige por escrito en qué condiciones se devuelve ese depósito si la revisión legal descubre un problema. Si esa cláusula no existe, no firmes.
2. Due diligence: la revisión legal
Es la fase crítica. Tu abogado comprueba, como mínimo:
- El certificado de título y que quien vende es realmente quien figura como titular.
- Cargas y gravámenes: hipotecas, embargos, anotaciones.
- El deslinde: que la parcela esté correctamente individualizada y medida. Un terreno sin deslindar es una fuente clásica de problemas.
- El estado de impuestos y servicios: IPI al día, sin deudas pendientes que te vayas a comer tú.
- Si compras sobre plano: los permisos de construcción del proyecto, la titularidad del suelo por parte del promotor y su trayectoria de entregas.
3. Contrato de promesa de compraventa
El equivalente funcional de nuestro contrato de arras, pero con más peso: aquí se fijan precio, plazos, penalizaciones y qué pasa si alguna de las partes se echa atrás. Es el documento que te protege durante todo el proceso, así que léelo con tu abogado, no con el del vendedor.
4. Contrato de venta definitivo
Se firma y se legaliza ante notario. Con él se liquida el impuesto de transferencia del 3 % (o se aplica la exención si el proyecto está acogido a Confotur — lo explicamos en qué impuestos paga un extranjero). Ojo con el plazo: la liquidación tiene seis meses desde la firma.
5. Inscripción en el Registro de Títulos
El último paso, y el que de verdad te convierte en propietario frente a terceros: la inscripción en el Registro de Títulos de la Jurisdicción Inmobiliaria y la retirada del nuevo certificado de título a tu nombre.
El proceso completo suele tardar entre 30 y 90 días desde la firma hasta tener el certificado en la mano.
¿Y si compro sobre plano?
Cambia el calendario, no la lógica. En vez de una compra en un acto, se pactan pagos por hitos de obra, y el certificado de título individual llega cuando la unidad está terminada y deslindada. Lo que hay que reforzar aquí es la revisión del promotor: qué ha entregado antes, con qué retrasos y con qué garantías. Lo desarrollamos en comprar sobre plano o vivienda terminada.
Gastos que no son el precio
Presupuesta por encima del precio de compra:
- Impuesto de transferencia: 3 % (exento en primera venta si hay Confotur).
- Honorarios legales: ~1 % - 1,5 %.
- Tasas de registro e inscripción.
- Gastos de cierre del proyecto si compras sobre plano (varían; pídelos por escrito).
- Cuota de mantenimiento anual del complejo, si compras dentro de un desarrollo.
Cuatro errores que se repiten
- Usar el abogado que te recomienda el vendedor. Aunque sea bueno, no es independiente.
- No comprobar el deslinde de la parcela.
- Pagar fuera del circuito bancario o a cuentas personales en lugar de a la sociedad promotora.
- Olvidar España. Si eres residente fiscal español, tienes obligaciones informativas y de IRPF por esa vivienda. No las resuelve el promotor: necesitas un asesor fiscal aquí.
Cómo te acompañamos
En Coovitia trabajamos con el mismo criterio que en España: información completa antes de decidir. Puedes ver las viviendas concretas del desarrollo con el que trabajamos en nuestro apartado de República Dominicana, con su plano y su precio, y hablar por videollamada en español con un asesor comercial que te explique el proceso entero antes de que muevas un euro.
Y si lo que te planteas es mudarte y no solo comprar, mira vivir todo el año en República Dominicana y vivir frente al mar. La lista de documentos que debe entregarte el promotor antes de que pagues nada está en qué documentos debe entregarte un promotor. Y si todavía estás en la fase de "¿me conviene o no?", empieza por ¿por qué invertir en República Dominicana?.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Coovitia no presta asesoramiento financiero ni de inversión.
Fuentes: Guzmán Ariza — Las compras inmobiliarias en la República Dominicana · DGII — Transferencia de inmuebles