Vas a encontrar mucha gente dándote un porcentaje cerrado: "un 8 %", "un 12 % garantizado". Este artículo no hace eso, por una razón sencilla: la rentabilidad de una vivienda vacacional no es una propiedad del país, es el resultado de tus números concretos — qué pagas, cuánto cobras por noche, cuántas noches se ocupa y cuánto se lleva la gestión.
Lo que sí podemos darte es la fórmula completa y los conceptos que casi nadie te enseña, para que puedas evaluar cualquier oferta que te pongan delante.
Los tres números que mandan
1. El precio por noche
Depende de la tipología, del entorno y —sobre todo— de si estás dentro de un complejo con servicios o en una vivienda aislada. Una villa con piscina privada en un desarrollo con beach club y golf no compite en el mismo mercado que un apartamento suelto sin servicios.
2. La ocupación
Aquí está el error más común: la gente calcula con la ocupación de temporada alta y la extrapola al año. En el Caribe hay estacionalidad marcada: los meses de invierno europeo y norteamericano son los fuertes, y los meses de temporada de huracanes (junio a noviembre) son claramente más flojos.
Nunca aceptes una proyección que no te diga la ocupación media anual y de dónde sale ese dato. Si la cifra viene de "propiedades similares", pide cuáles.
3. Los gastos, que son más de los que crees
Esta es la parte que hunde las proyecciones optimistas:
- Gestión de alquiler: una empresa que gestione reservas, entradas, salidas, limpieza y atención al huésped. En destinos turísticos suele llevarse un porcentaje significativo del ingreso bruto. A 7.000 km de distancia, esto no es opcional.
- Comisiones de plataforma (Airbnb, Booking) si no van incluidas en la gestión.
- Limpieza y lavandería entre estancias.
- Cuota de mantenimiento del complejo (seguridad, zonas comunes, jardines, piscinas).
- Suministros — el aire acondicionado en el Caribe no es un gasto menor.
- Mantenimiento y reposición: el desgaste de una vivienda en alquiler turístico es alto. Presupuesta reposición de mobiliario cada pocos años.
- Seguro, incluida cobertura de fenómenos atmosféricos.
- Impuestos sobre los ingresos, allí y también en España si eres residente fiscal aquí.
La fórmula honesta
Rentabilidad neta = (Ingresos anuales − Gastos anuales) / Inversión total × 100
Con dos precisiones que cambian el resultado:
- "Inversión total" no es el precio de la vivienda. Es el precio más impuestos de compra, honorarios legales, registro y amueblamiento completo. Amueblar una vivienda para alquiler turístico no es barato y se olvida sistemáticamente.
- "Ingresos" son los netos de la gestión, no lo que aparece en el portal de reservas.
Si alguien te da una rentabilidad sin desglosarte estos dos puntos, te está dando una cifra de folleto.
¿Qué pasa con las rentabilidades "garantizadas"?
Algunos proyectos ofrecen programas de renta garantizada durante los primeros años. No son malos por definición, pero léelos como lo que son: un contrato. Pregunta siempre:
- ¿Quién garantiza el pago, y con qué respaldo?
- ¿Qué pasa al terminar el periodo garantizado?
- ¿Puedo usar la vivienda yo, cuántas semanas al año y en qué fechas?
- ¿La garantía es sobre el ingreso bruto o sobre el neto?
Una renta garantizada sobre el bruto, con gastos a tu cargo y sin uso propio en temporada alta, puede rendir mucho menos de lo que sugiere el titular.
Dónde se juega de verdad la rentabilidad
Después de mirar muchos números, hay un patrón claro: el entorno pesa más que la vivienda. Una vivienda dentro de un desarrollo con hoteles, comercio, golf y beach club tiene una demanda de alquiler que no depende de tu capacidad de atraer huéspedes: el flujo turístico ya está llegando a la zona. Lo explicamos en por qué un desarrollo integral revaloriza más que una promoción aislada.
Y no olvides la otra mitad de la ecuación: la rentabilidad total de una compra es renta + revalorización. Una vivienda que rinde un poco menos pero está en una fase temprana de un desarrollo que se está consolidando puede acabar siendo mejor operación que una con más renta y sin recorrido.
La parte fiscal, en dos frases
Los ingresos por alquiler tributan en República Dominicana, y si eres residente fiscal en España también tienes que declararlos aquí en tu IRPF, revisando la doble imposición. Es una conversación con un asesor fiscal español, no con un comercial. Tienes el detalle en qué impuestos paga un extranjero.
Antes de decidir
Pide números por escrito, con la ocupación media anual y el desglose completo de gastos. En nuestro catálogo de República Dominicana puedes ver cada promoción con su precio desde —los apartamentos en torre y las torres frente al mar son las tipologías que más se destinan a alquiler— y hablar con un asesor comercial en español que te ayude a montar ese cálculo con datos reales, no con una cifra redonda.
Coovitia no presta asesoramiento financiero ni de inversión, y ninguna rentabilidad está garantizada. Este artículo es informativo: los números concretos de cada operación hay que verificarlos siempre con la documentación del proyecto y un asesor propio.