En una compraventa firmas con quien te vende. En una cooperativa no compras: te adjudican la vivienda que ya era del proyecto del que eres socio. El documento que cierra eso es la escritura de adjudicación, y es el paso que te convierte en propietario.
Se prepara con prisa, al final de un proceso largo, y es justo el momento en el que conviene ir despacio.
En qué se diferencia de una compraventa
| Compraventa | Adjudicación en cooperativa | |
|---|---|---|
| Quién transmite | La promotora | La cooperativa, de la que eres socio |
| Qué se formaliza | Una venta | La entrega de lo que te corresponde como socio |
| El precio | Pactado con la promotora | El coste real del proyecto, ya liquidado |
| Antes de firmar | Contrato privado | Aportaciones, actas y liquidación de la cooperativa |
La consecuencia práctica: la escritura tiene que cuadrar con la contabilidad del proyecto, no con un precio comercial. Y eso hay que comprobarlo.
Lo que hay que pedir antes de ir al notario
Pide el borrador de la escritura con días de antelación. Es lo más importante de todo este artículo: una escritura no se lee por primera vez delante del notario.
Junto a él, conviene tener:
- La liquidación definitiva de tu vivienda: todas tus aportaciones, los costes imputados y el saldo final, a favor o en contra.
- El acuerdo de adjudicación y el acta donde consta.
- La declaración de obra nueva y la división horizontal del edificio.
- La licencia de primera ocupación o el documento equivalente de tu comunidad autónoma.
- El certificado final de obra.
- La póliza del seguro decenal, con su número.
- La cédula o certificado de eficiencia energética.
Qué revisar en el borrador, punto por punto
- La descripción de la vivienda: superficie útil y construida, planta, puerta, orientación y linderos. Debe coincidir con tus planos.
- Los anejos: garaje y trastero, con su número. Si son fincas independientes, se dice; si van vinculados, también.
- La cuota de participación en la comunidad, que determina lo que pagarás de gastos comunes.
- El importe y su correspondencia con tu liquidación.
- Las cargas: si el suelo o la promoción tienen hipoteca, y qué pasa con ella.
- La hipoteca que vayas a firmar, si subrogas la del proyecto o firmas una nueva.
- Los estatutos de la comunidad y las limitaciones de uso, si las hay.
- Las servidumbres y los elementos comunes de uso privativo, como una terraza.
Si algo no cuadra con lo que se te adjudicó, se corrige antes: después es una escritura de rectificación, con su coste y su tiempo.
Los gastos e impuestos del día
En una vivienda nueva, la entrega tributa por IVA, y la escritura por el impuesto de actos jurídicos documentados, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. A eso se suman notaría, Registro de la Propiedad y gestoría.
El desglose completo, con el orden en que se pagan, está en gastos de comprar una vivienda en cooperativa.
⚠️ En vivienda protegida hay reglas propias de precio, plazos y limitaciones de venta. Si tu promoción lo es, conviene revisarlas con detalle antes de firmar: en Madrid, el punto de partida es vivienda protegida en Madrid y cooperativas.
Después de firmar: la cooperativa se disuelve
Una vez adjudicadas todas las viviendas, lo normal es que la cooperativa se liquide y desaparezca. Antes de que eso ocurra conviene tener cerradas dos cosas:
- Toda tu documentación, incluida la del edificio. Qué debe entregarte está en Libro del Edificio.
- A quién reclamar después. Con la cooperativa liquidada, las reclamaciones por defectos van a los agentes que intervinieron y, en lo estructural, a la aseguradora del decenal. Los plazos están en las garantías de una vivienda nueva.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la escritura de adjudicación?
El documento notarial por el que la cooperativa te transmite la vivienda que te corresponde como socio. Cumple la misma función que una escritura de compraventa, pero nace de tu condición de socio, no de una venta.
¿Puedo llevar mi propio asesor al notario?
Sí, y es recomendable si hay algo que no entiendes. También puedes pedir el borrador con antelación y revisarlo con quien quieras antes del día de la firma.
¿Qué pasa si la superficie no coincide con mis planos?
Hay que resolverlo antes de firmar. Pide la medición y el ajuste correspondiente; una vez escriturado, corregirlo es más lento y tiene coste. El detalle está en si la vivienda no coincide con lo que compraste.
¿La adjudicación paga IVA o el impuesto de transmisiones?
La entrega de vivienda nueva tributa por IVA, y la escritura por actos jurídicos documentados, con el tipo que fije tu comunidad autónoma. Tu gestoría te dará el cálculo exacto.
¿Tengo que firmar hipoteca el mismo día?
Es lo habitual cuando se financia la vivienda: se firman a continuación la adjudicación y la hipoteca. Puedes subrogar la del proyecto o llevar otra, y conviene comparar ambas antes.