Es la partida que más se pregunta y peor se explica. «Va todo incluido» es la respuesta habitual, y no es una respuesta: los honorarios de gestión son un importe concreto, salen de tu bolsillo y tienes derecho a saber cuánto son y qué cubren.
Aquí está lo que suele haber dentro, lo que suele quedar fuera y cómo comprobarlo.
Qué es exactamente
La cooperativa es la promotora, pero promover requiere trabajo profesional a tiempo completo desde mucho antes de que empiece la obra hasta después de la entrega. La gestora es la empresa que la cooperativa contrata para hacerlo, y sus honorarios son el precio de ese contrato.
No es un pago aparte que te reclamen a ti: está dentro del presupuesto de la cooperativa y por tanto dentro de tus aportaciones. Que esté dentro no significa que pueda quedar sin identificar.
Qué suele incluir
| Bloque | Qué cubre |
|---|---|
| Constitución y jurídico | Crear la cooperativa, estatutos, inscripción registral |
| Suelo | Búsqueda, negociación y tramitación de la compra |
| Técnico | Coordinar arquitecto, dirección de obra y contratación de la constructora |
| Administrativo | Licencias, seguros, contabilidad, cuentas anuales, fiscalidad |
| Socios | Captación, atención, asambleas, contratos de adhesión |
| Financiación | Negociar el préstamo promotor y su posterior subrogación |
| Entrega | Escrituras, división horizontal, entrega y posventa |
Visto así se entiende mejor el importe: es trabajo continuado durante todo el proyecto, no una comisión por vender.
Qué NO suele incluir
Y esta es la parte que conviene preguntar, porque mucha gente lo da por supuesto:
- Honorarios del arquitecto y de la dirección facultativa. Son profesionales contratados aparte, con su propia factura.
- Licencias y tasas municipales, que son coste del proyecto.
- Seguros obligatorios, incluido el decenal.
- Notaría y registro, tanto del suelo como de la obra nueva y de tu escritura.
- Los gastos de tu hipoteca personal, que son tuyos.
- Los impuestos de tu adjudicación.
Ninguno de ellos es «extra oculto»: son partidas legítimas del presupuesto. Lo importante es que estén presupuestadas y visibles, no que aparezcan luego. El desglose completo está en los gastos de comprar una vivienda en cooperativa.
Cómo se calcula, y por qué importa
Hay dos formas habituales, y no dan igual:
Porcentaje sobre el coste del proyecto. Es lo más frecuente. Tiene una consecuencia que conviene tener presente: si el presupuesto sube, los honorarios suben también. Es una pregunta legítima en cualquier asamblea donde se apruebe una derrama.
Importe cerrado, fijado al inicio. Menos común, pero alinea mejor los incentivos: la gestora no gana más porque el proyecto se encarezca.
Pregunta cuál de las dos es y, si es porcentaje, sobre qué base se calcula exactamente. La relación entre honorarios y subidas de presupuesto la tratamos en qué hacer si tu cooperativa sube las cuotas.
Cuándo se cobra
Normalmente de forma escalonada, ligada a hitos del proyecto: constitución, compra del suelo, licencia, inicio de obra, entrega. No debería cobrarse todo al principio, y desde luego no antes de que exista proyecto.
Que el calendario de cobro de la gestora siga al avance real es un buen indicador: significa que su cobro depende de que las cosas ocurran.
Las cuatro preguntas
- ¿Cuánto son los honorarios? Un importe o un porcentaje. No «va incluido».
- ¿Sobre qué base se calculan, si es porcentaje?
- ¿En qué momentos se cobran?
- ¿Qué servicios están dentro y cuáles se facturan aparte?
Las cuatro tienen respuesta escrita en el contrato de gestión, que es uno de los documentos que deberías poder leer antes de entrar. Y la negativa a darlas dice más que la propia cifra: es el sexto punto de cómo verificar una gestora de cooperativas.
¿Es caro?
Es la pregunta equivocada. Una gestora barata que gestiona mal cuesta muchísimo más que una cara que gestiona bien, porque el dinero de verdad está en el suelo, en la obra y en los plazos —y ahí es donde una buena gestión se nota.
La pregunta útil no es cuánto cobra, sino qué hace por ello y con qué trayectoria lo respalda. Y a igualdad de todo lo demás, entonces sí: compara. Lo tienes como fila propia en la plantilla para comparar dos cooperativas.
Preguntas frecuentes
¿Los honorarios de la gestora son un extra sobre el precio de la vivienda?
No: están dentro del presupuesto general de la cooperativa, y por tanto dentro de tus aportaciones. No es un pago aparte, pero sí un importe que debes conocer identificado.
¿Cuánto cobra normalmente una gestora?
Depende del proyecto y de los servicios incluidos, así que la cifra dice poco fuera de contexto. Lo relevante es que esté por escrito, que sepas sobre qué se calcula y qué cubre.
¿Suben los honorarios si sube el presupuesto?
Si están fijados como porcentaje del coste, sí. Si son un importe cerrado, no. Es una de las preguntas más útiles que puedes hacer en una asamblea donde se vote una subida.
¿Qué pasa si la gestora no cumple?
Responde frente a la cooperativa en los términos del contrato de gestión, porque es la cooperativa quien la contrató. Sustituirla es una decisión de la sociedad, con los plazos y condiciones de ese contrato.
¿El arquitecto está incluido en los honorarios de gestión?
Normalmente no: los honorarios técnicos del arquitecto y de la dirección facultativa son una partida propia del presupuesto. Conviene preguntarlo expresamente, porque es de las cosas que más se dan por supuestas.