Comparar dos cooperativas es más difícil que comparar dos pisos terminados, y por un motivo concreto: no estás comparando viviendas, estás comparando proyectos. Uno puede parecer más barato y ser más caro al final; otro puede parecer más lento y entregarte antes.
Esta es la plantilla para hacerlo bien. Puntúa cada apartado del 1 al 5 en las dos y suma. No es ciencia exacta, pero obliga a mirar lo mismo en ambas y saca a la luz la que gana por razones que no habías puesto en palabras.
La plantilla
| Criterio | Qué miras exactamente | Coop. A | Coop. B |
|---|---|---|---|
| Precio por m² útil | Coste total previsto ÷ superficie útil | ||
| Suelo | ¿Comprado o en opción? ¿En qué estado? | ||
| Cargas de urbanización | ¿Pagadas, pendientes, presupuestadas? | ||
| Gestora | Antigüedad, proyectos entregados, cumplimiento de plazos | ||
| Honorarios de gestión | Importe o porcentaje, por escrito | ||
| Garantías | Aval o seguro a tu nombre, y cuenta especial | ||
| Fase del proyecto | Licencia concedida, en trámite o sin solicitar | ||
| Presupuesto | ¿Tiene partida para desviaciones? ¿Es creíble? | ||
| Calendario de aportaciones | Cuánto y cuándo, y si sigue al avance de obra | ||
| Constructora | ¿Elegida? ¿Cómo se eligió? | ||
| Estatutos | Baja, mayorías, adjudicación | ||
| Ubicación y entorno | Servicios existentes, no prometidos |
Doce filas. Ninguna requiere ser experto; todas requieren que te las respondan.
Los cuatro que más pesan
Si solo pudieras mirar cuatro, serían estos.
1. El precio por metro cuadrado útil
Es el único denominador que hace comparables dos proyectos. Ojo con dos trampas: que te den superficie construida en vez de útil —infla el metraje y abarata el precio en apariencia— y que el precio que comparas no incluya lo mismo en los dos casos. Pregunta siempre si están dentro los impuestos, los honorarios y el garaje.
2. El suelo
Es la partida que más explica una diferencia de precio entre proyectos vecinos, y la que decide el plazo. Que esté comprado o en opción cambia el riesgo por completo, y su estado urbanístico cambia la fecha de entrega más que la fecha de entrega que te den.
Lo desarrollamos en qué es el suelo de una cooperativa y en suelo comprado o en opción.
3. Las garantías
No es un criterio de comparación, es un filtro: si una de las dos no tiene garantías sobre las aportaciones a tu nombre, deja de ser comparable. Es obligatorio y es comprobable con una llamada a la entidad emisora. Lo tienes entero en aval o seguro de caución.
4. La fase
Una cooperativa con licencia concedida y otra que todavía la está tramitando no están en la misma carrera, aunque prometan la misma fecha. La licencia es el trámite más impredecible de una promoción.
El error que arruina la comparación
Comparar el precio de hoy en dos proyectos que están en fases distintas. El más inicial casi siempre parece más barato, porque lo es: entrar antes es lo que abarata. Pero también es el que más puede moverse, el que más tarda y el que más incertidumbre acumula.
Si vas a comparar un proyecto inicial con uno avanzado, no compares solo el precio: compara precio y horizonte juntos, y pregúntate cuál de los dos encaja con tu vida en los próximos años.
Las preguntas que revelan más
Cuatro preguntas cuya respuesta —o su ausencia— vale más que media plantilla:
- «¿Me enseñáis el certificado de la garantía a mi nombre?»
- «¿Cuánto se llevan los honorarios de gestión y en qué momentos?»
- «¿En qué punto está la licencia, exactamente?»
- «¿Qué proyectos habéis entregado, y con qué desviación de plazo?»
Una gestora solvente responde a las cuatro sin incomodidad. Cómo comprobar el resto está en cómo verificar una gestora de cooperativas.
Si al final empatan
Ocurre más de lo que parece, y entonces decide lo que no cabe en una tabla: la zona en la que quieres vivir, cuánto puedes esperar y con qué gestora te has sentido mejor tratado en el proceso de información. Ese último criterio parece blando y no lo es: cómo te tratan cuando aún no has pagado nada suele anticipar cómo te tratarán durante los años siguientes.
Si comparas promociones que no son cooperativas, la plantilla equivalente está en cómo comparar promociones de obra nueva de forma objetiva. Y si entras a un proyecto por Coovitia, estos doce puntos los revisa nuestro equipo técnico y jurídico antes de que te comprometas.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el criterio más importante al comparar cooperativas?
Las garantías sobre tus aportaciones, porque no es un criterio sino un filtro: sin ellas, el resto de la comparación da igual. Después, el precio por metro útil y el estado del suelo.
¿Cómo comparo el precio si están en fases distintas?
No compares solo el precio: compara precio y horizonte a la vez. Un proyecto inicial es más barato porque asumes más espera e incertidumbre, así que la pregunta es cuál de las dos combinaciones encaja contigo.
¿Por qué superficie útil y no construida?
Porque la construida incluye parte de elementos comunes y varía según cómo se calcule, así que dos proyectos pueden no estar midiendo lo mismo. La útil es la que pisas y es el denominador que sí hace comparables dos ofertas.
¿Es mala señal que la cooperativa no tenga constructora elegida?
No en fases iniciales, es normal. Lo que conviene preguntar es cómo se va a elegir y quién decide, porque de ahí sale una parte grande del coste final.
¿Debo fiarme de la fecha de entrega que me dan?
Tómala como una previsión y contrástala con el estado real del suelo y de la licencia, que es lo que de verdad la determina. Una fecha sin licencia concedida es una estimación, no un compromiso firme.