Es la pregunta que más información da por menos esfuerzo, y casi nadie la hace: ¿la cooperativa ya es dueña del suelo, o solo tiene derecho a comprarlo?
Las dos situaciones son legítimas y las dos existen en proyectos serios. Pero el riesgo que asumes al entrar es muy distinto, y el precio debería reflejarlo.
Las dos situaciones
Suelo comprado. La cooperativa figura como propietaria en el Registro de la Propiedad. El suelo ya está pagado —con las aportaciones de los socios, con financiación, o con ambas— y el proyecto se apoya en algo que ya es suyo.
Suelo en opción de compra. La cooperativa ha pactado con el propietario el derecho a comprarlo en un plazo y a un precio, normalmente pagando una cantidad por esa reserva. Todavía no es suya: lo será si ejerce la opción dentro del plazo.
| Suelo comprado | Suelo en opción | |
|---|---|---|
| Quién figura en el Registro | La cooperativa | El propietario anterior |
| Qué pasa si no se reúnen socios | El suelo sigue siendo de la cooperativa | Puede perderse la opción y lo pagado por ella |
| Certeza sobre el precio del suelo | Cerrada | Cerrada mientras dure el plazo |
| Riesgo principal | Que el proyecto tarde | Que la opción caduque antes de poder ejercerla |
| Momento del proyecto | Más avanzado | Más inicial |
| Precio de entrada | Normalmente más alto | Normalmente más contenido |
Por qué existe la opción de compra
No es un truco: es cómo arranca la mayoría de los proyectos cooperativos. Comprar suelo cuesta mucho dinero y una cooperativa recién constituida no lo tiene hasta que reúne socios. La opción resuelve ese problema del huevo y la gallina — reserva el suelo mientras se capta a la gente que lo va a pagar.
El problema no es que exista la opción. El problema es entrar sin saber que existe.
El riesgo real, explicado sin dramatismo
Una opción de compra tiene plazo. Si al llegar la fecha la cooperativa no ha reunido socios suficientes o financiación para comprar —lo tratamos en qué pasa si no se completa el número de socios—, hay tres salidas: prorrogar —si el propietario acepta, a veces pagando más—, comprar en peores condiciones, o dejarla caducar.
Si caduca, el proyecto se queda sin suelo. Lo que ocurre entonces con lo que has aportado depende de dos cosas, y por eso hay que mirarlas antes:
- Los estatutos, que regulan cómo se causa baja y en qué condiciones se devuelven las aportaciones. Lo vemos en qué ocurre si quiero salir de una cooperativa.
- Las garantías sobre tus aportaciones, que son la protección de verdad y son obligatorias: aval o seguro de caución.
Con garantías en regla, entrar en un proyecto con suelo en opción es una decisión razonable de precio contra plazo. Sin ellas, es otra cosa.
Cómo comprobarlo, y no hay que fiarse de la palabra
Aquí está lo útil de este artículo: no hace falta creer lo que te digan.
- Pide la referencia catastral de la parcela. Debería dártela sin problema.
- Consulta el Catastro, que es gratuito, y mira quién figura como titular.
- Pide una nota simple al Registro de la Propiedad de esa finca. Cuesta unos pocos euros y la puede solicitar cualquiera.
- Mira quién aparece como titular en la nota. Si es la cooperativa, el suelo es suyo. Si es otro nombre, no lo es todavía.
- Mira las cargas. Una opción de compra puede estar inscrita, y también hipotecas o afecciones que conviene conocer.
Cinco pasos, un rato de trabajo y unos euros. Es la comprobación con mejor relación entre esfuerzo y tranquilidad de todo el proceso.
Qué preguntar si el suelo está en opción
- ¿Cuándo vence la opción? Una fecha concreta, no «este año».
- ¿Cuántos socios hacen falta para poder ejercerla? Y cuántos hay hoy.
- ¿Qué se ha pagado ya por la opción? Es dinero de la cooperativa, es decir, tuyo.
- ¿Qué pasa con mis aportaciones si no se ejerce? Por escrito, y contrastado con los estatutos.
- ¿Hay prórroga pactada? Y en qué condiciones.
Una gestora que trabaja bien tiene estas cinco respuestas preparadas, porque se las hacen a menudo. Cómo comprobar a la gestora está en cómo verificar una gestora de cooperativas.
Y cómo encaja esto con el precio
Tiene lógica que un proyecto con suelo en opción sea más barato de entrada: estás entrando antes y asumiendo una incertidumbre que el que llega después ya no asume. Es la misma mecánica que rige todo lo demás en la obra nueva.
Lo que no tiene lógica es pagar precio de proyecto consolidado por uno que aún no tiene el suelo. Por eso la pregunta importa: no para descartar, sino para saber qué estás comprando y a qué precio.
El peso del suelo en el coste total lo desarrollamos en qué es el suelo de una cooperativa y por qué determina el precio.
Preguntas frecuentes
¿Es malo que una cooperativa tenga el suelo en opción de compra?
No, es lo habitual al principio de un proyecto: la opción reserva el suelo mientras se capta a los socios que lo pagarán. Lo que importa es saberlo, conocer el plazo y comprobar que tus aportaciones están garantizadas.
¿Cómo sé de quién es el suelo?
Con una nota simple del Registro de la Propiedad de esa finca, que puede pedir cualquiera por unos pocos euros. El Catastro, gratuito, da una primera indicación de la titularidad.
¿Qué pasa si la opción de compra caduca?
El proyecto se queda sin suelo y hay que renegociar, buscar otro o disolver. Qué ocurre con lo aportado depende de los estatutos y, sobre todo, de las garantías que cubran tus aportaciones.
¿Debería ser más barata una cooperativa con suelo en opción?
Suele serlo, y tiene sentido: entras antes y asumes más incertidumbre. Lo que conviene evitar es pagar precio de proyecto consolidado por uno que todavía no tiene el suelo.
¿Puede la cooperativa vender el suelo si el proyecto no sale?
Si es propietaria, sí puede disponer de él, con las decisiones que correspondan a sus órganos según los estatutos. Es una diferencia práctica importante frente a la opción, donde no hay nada que vender.