La construcción es, con diferencia, la mayor partida del coste de tu vivienda. Y sin embargo casi nadie pregunta cómo se elige a quien la ejecuta.
Merece la pena, porque en esa decisión se juega buena parte del precio final, del plazo y de la calidad de lo que vas a habitar durante décadas.
Quién decide
La cooperativa, porque es la promotora. La gestora prepara, propone y negocia, pero la contratación de la obra es una decisión de la sociedad, con el órgano y la mayoría que fijen los estatutos —normalmente el consejo rector con ratificación de la asamblea, o directamente la asamblea si el importe lo exige.
Es una distinción que vale la pena tener clara, y no solo aquí: la desarrollamos en arquitecto, gestora y constructora: quién hace qué.
Cómo debería hacerse
Lo razonable, y lo que hace una gestora que trabaja bien, es un concurso entre varias empresas sobre el mismo proyecto:
- Proyecto de ejecución cerrado, para que todas coticen exactamente lo mismo.
- Invitación a varias constructoras, tres o más.
- Ofertas comparables, con el mismo desglose por capítulos.
- Comparativo técnico y económico, elaborado por la dirección facultativa.
- Decisión del órgano competente, con el comparativo delante.
- Contrato de obra con plazos, penalizaciones y garantías.
Si te dicen que la constructora «ya está», pregunta cuándo se decidió, cuántas ofertas hubo y quién eligió. La respuesta te dirá mucho del proyecto entero.
Por qué la más barata no siempre gana
Es contraintuitivo cuando pagas a precio de coste, pero una oferta demasiado baja suele salir cara. Las tres formas habituales:
- Baja temeraria, en la que la empresa entra por debajo de coste y luego lo recupera a base de modificados y extras.
- Calidades a la baja, sustituyendo lo que dice la memoria por equivalentes peores.
- Riesgo de solvencia, porque una empresa que trabaja con márgenes imposibles es una empresa frágil. Lo que ocurre si cae está en quién responde si la constructora quiebra.
Por eso un comparativo serio no ordena por precio: pondera precio, plazo, solvencia y obras similares entregadas.
Qué mirar en la constructora elegida
| Qué compruebas | Dónde |
|---|---|
| Antigüedad y administradores | Registro Mercantil |
| Cuentas depositadas | Registro Mercantil |
| Obras similares entregadas | La propia empresa, y se pueden visitar |
| Clasificación y seguros | Documentación del contrato |
| Plazo comprometido y penalizaciones | Contrato de obra |
| Garantías que aporta al promotor | Contrato de obra |
Ese último punto es el que más protege a la cooperativa: una constructora suele prestar garantías de cumplimiento al promotor, y son las que se ejecutan si incumple.
Las señales de alerta
- No hubo concurso, o hubo una sola oferta.
- La constructora está vinculada a la gestora y no se ha declarado. No es ilegal ni necesariamente malo, pero es un conflicto de interés que debe estar sobre la mesa y aprobado con conocimiento.
- No se enseña el comparativo de ofertas a los socios.
- El contrato no tiene penalización por retraso, o la tiene simbólica.
- Se elige antes de tener proyecto de ejecución, lo que hace imposible comparar de verdad.
Qué preguntar antes de entrar
- ¿Está ya elegida la constructora? Si no, ¿cómo y cuándo se elegirá?
- ¿Cuántas ofertas se van a pedir y quién elabora el comparativo?
- ¿Hay vinculación societaria entre la gestora y alguna de las candidatas?
- ¿Los socios verán el comparativo antes de la decisión?
Que la constructora no esté elegida en una fase inicial es completamente normal. Lo que importa es que el procedimiento esté claro desde el principio.
Si entras a un proyecto por Coovitia, te explicamos cómo se está contratando la obra en el tuyo y qué implica para el plazo: nuestro acompañamiento. Encaja con lo que ya cuentas en cómo comparar dos cooperativas.
Preguntas frecuentes
¿Quién elige la constructora en una cooperativa?
La cooperativa, que es la promotora, a través del órgano que fijen sus estatutos. La gestora prepara el concurso y propone, pero la decisión es de la sociedad.
¿Es normal que la constructora no esté elegida todavía?
Sí, en fases iniciales es lo habitual: no se puede pedir oferta seria sin proyecto de ejecución. Lo que sí conviene saber desde el principio es cómo se va a elegir.
¿Puede la gestora y la constructora ser del mismo grupo?
Ocurre y no es ilegal, pero es un conflicto de interés que debe declararse y conocerse antes de decidir. Sin concurso ni comparativo, es una señal a la que prestar atención.
¿Por qué no se elige simplemente la oferta más barata?
Porque una baja excesiva suele recuperarse después con modificados, con calidades inferiores o, en el peor caso, con problemas de solvencia. Un comparativo serio pondera precio, plazo, solvencia y experiencia.
¿Puedo ver el comparativo de ofertas como socio?
Como socio tienes derecho a información sobre las decisiones de la cooperativa, y esta es de las importantes. Que se comparta con naturalidad es buena señal; que se niegue, también dice algo.