Es la primera pregunta que se hace casi todo el mundo antes de dar el paso: ¿cuánto dinero necesito realmente para comprar una vivienda de obra nueva? La respuesta corta es que necesitas más que la "entrada del banco", pero menos de lo que muchos creen si planificas bien. En esta guía desglosamos todas las partidas, con un ejemplo real, para que sepas exactamente cuánto ahorro debes tener.
La regla general: en torno al 30 % del precio
La mayoría de bancos financian hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda. Eso significa que, de partida, necesitas aportar el 20 % restante de tu bolsillo. A esa entrada hay que sumarle los gastos e impuestos de la compra, que rondan otro 10-12 % del precio.
Sumando ambas cosas, la referencia sensata es tener ahorrado alrededor de un 30 % del precio de la vivienda antes de comprar. Sobre una vivienda de 250.000 €, hablamos de unos 75.000 € de ahorro previo.
Desglose de lo que pagas por adelantado
1. La entrada (20 %)
Es la parte del precio que el banco no financia. En una vivienda de 250.000 €, son 50.000 €.
2. Los impuestos
En obra nueva pagas IVA del 10 % sobre el precio (en Canarias, IGIC del 6,5 %), más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía según la comunidad autónoma (entre el 0,5 % y el 1,5 % aproximadamente). Es una diferencia clave con la vivienda de segunda mano, que en lugar de IVA paga el ITP.
3. Gastos de notaría, registro y gestoría
La firma ante notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la gestoría suman, en conjunto, entre unos cientos y un par de miles de euros según el precio y la comunidad.
4. Gastos de la hipoteca
Desde la ley hipotecaria de 2019, la mayoría de gastos de constitución de la hipoteca (notaría de la hipoteca, registro, gestoría e IAJD del préstamo) los asume el banco. A tu cargo queda, normalmente, solo la tasación de la vivienda (unos 300-500 €).
La gran ventaja de la obra nueva: los pagos aplazados
Aquí está la buena noticia. En una vivienda de obra nueva —y muy especialmente en una cooperativa de vivienda— no pagas todo de golpe. Las aportaciones se hacen por fases a lo largo de la construcción, que puede durar entre 18 y 36 meses.
Esto cambia por completo la planificación: en lugar de necesitar los 75.000 € del ejemplo el día uno, los vas aportando escalonadamente mientras la obra avanza. Para muchos compradores, esto convierte un objetivo inalcanzable en algo perfectamente planificable con un buen plan de ahorro.
Ejemplo con cifras: vivienda de 250.000 €
- Entrada (20 %): 50.000 €
- IVA (10 %): 25.000 €
- AJD (≈1 %): 2.500 €
- Notaría, registro y gestoría: ≈1.500 €
- Tasación: ≈400 €
- Ahorro total aproximado: ≈79.400 €
A eso hay que sumar la cuota mensual de la hipoteca por el 80 % financiado (200.000 €), que dependerá del plazo y del tipo de interés. Puedes hacerte una idea leyendo cómo calcular la cuota de tu hipoteca.
¿Y si no llego al 20 %?
No siempre es imprescindible tener el 20 % completo. Existen situaciones —perfiles jóvenes, avales públicos, dobles garantías— en las que se puede acceder a financiación mayor. Lo explicamos en detalle en ¿se puede comprar una vivienda sin el 20 % de entrada?. Eso sí: cuanto menos aportes, mayor será la cuota y el coste total del préstamo.
Planifica con tiempo y por zonas
La clave de todo es el tiempo. Cuanto antes sepas en qué zona quieres comprar y a qué precio, mejor podrás dimensionar el ahorro. En Comunidad Coovitia puedes ver la demanda y los proyectos por zona, y hacerte una idea realista de precios antes de comprometerte con nada.
Este artículo es información general orientativa. Impuestos y condiciones varían según la comunidad autónoma y tu situación personal: confirma siempre las cifras con tu notario, tu asesor fiscal y tu entidad financiera.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito ahorrar para una vivienda de 200.000 €?
Como referencia, en torno al 30 % del precio: unos 40.000 € de entrada más unos 22.000-24.000 € de impuestos y gastos, es decir, alrededor de 62.000-64.000 € en total.
¿Es más caro de impuestos comprar obra nueva o segunda mano?
Depende. La obra nueva paga IVA (10 %) + AJD; la segunda mano paga ITP, cuyo porcentaje varía por comunidad (habitualmente entre el 6 % y el 10 %). En algunos territorios sale más ventajosa una u otra.
¿Puedo incluir los gastos en la hipoteca?
Por lo general, no: el banco financia sobre el valor de tasación y los impuestos y gastos los aportas aparte. Por eso conviene tenerlos ahorrados además de la entrada.
¿En una cooperativa necesito menos dinero inicial?
Normalmente sí desembolsas de forma más escalonada, porque las aportaciones se reparten a lo largo del proyecto. Aun así, el ahorro total necesario es similar; lo que cambia es el calendario de pagos.
¿Cómo sé cuánto cuesta la vivienda en la zona que me interesa?
Regístrate gratis en Coovitia y consulta la demanda y los proyectos activos por zona. Crea tu cuenta para acceder al Mapa de Demanda y a las oportunidades disponibles cerca de ti.