Mucha gente que compra obra nueva no es compradora primeriza: ya tiene una vivienda y la tiene que vender. Y ahí el problema no suele ser el dinero, sino el calendario, porque la obra nueva tiene una particularidad que juega a tu favor: tarda.
La ventaja que no se aprovecha
Entre que reservas sobre plano y te entregan pueden pasar dos años. Eso te da algo que no tiene quien compra vivienda usada: tiempo para vender sin agobio.
El error habitual es tratarlo como si fueran dos operaciones simultáneas. No lo son: es una secuencia con un calendario largo, y se puede planificar.
| Momento | Qué pasa con la obra nueva | Qué puedes ir haciendo con tu piso |
|---|---|---|
| Reserva | Pagas una cantidad pequeña | Tasarlo y sondear el mercado |
| Contrato privado | Empiezan las aportaciones a cuenta | Ponerlo a la venta si el plazo se acerca |
| Construcción | Aportaciones periódicas | Vender con calma, negociando bien |
| Aviso de entrega | Últimos pagos | Tener la venta cerrada o muy avanzada |
| Escritura y llaves | Firmas la hipoteca | Entregas tu vivienda anterior |
El calendario completo de una promoción está en del suelo a las llaves.
Las tres formas de encajarlo
1. Vender primero y esperar. Vendes con tiempo, guardas el dinero y entras a la nueva sin deuda doble. Es la opción más barata y la más incómoda: hay que vivir en algún sitio mientras tanto, normalmente de alquiler o con familia.
2. Vender justo antes de la entrega. Es lo que intenta casi todo el mundo. Funciona si tu vivienda es fácil de vender y si tienes margen de semanas, no de días.
3. Comprar primero y vender después, con financiación puente. El banco te presta contando con que venderás, con una fórmula de carencia o de préstamo puente. Resuelve el hueco, pero es la opción más cara y la que más riesgo tiene: si la venta se retrasa o baja de precio, la deuda sigue.
| Vender antes | Vender al final | Financiación puente | |
|---|---|---|---|
| Coste | El más bajo | Bajo | El más alto |
| Riesgo | Muy bajo | Medio | Alto |
| Comodidad | La peor | Media | La mejor |
| Depende de | Encontrar dónde vivir | Vender a tiempo | Vender antes de que acabe el plazo |
Lo que hay que tener claro antes de elegir
- Cuánto vale tu vivienda de verdad, con una tasación o dos valoraciones independientes, no con lo que pide el vecino.
- Cuánto tarda en venderse una vivienda como la tuya en tu zona, preguntando por operaciones cerradas, no por anuncios publicados.
- Cuánto te queda por pagar de tu hipoteca actual y qué coste tiene cancelarla.
- Qué parte del precio nuevo cubres con la venta y cuánto necesitas de hipoteca. Ahí entra cuánto dinero necesitas para comprar obra nueva.
- Si tu banco acepta la operación encadenada y en qué condiciones.
Los dos errores que más caros salen
Fiar la venta a un plazo exacto. La entrega de una obra nueva se mueve, y la venta de un piso también. Dos calendarios que se mueven no deberían depender el uno del otro sin colchón: si la entrega se retrasa, lo que hay que saber está en qué pasa si la entrega se retrasa.
Bajar el precio a última hora. Si vendes con prisa porque la entrega ya está encima, negocias desde la peor posición posible. La forma de evitarlo es empezar antes, no correr más.
Una regla práctica
Empieza a preparar la venta cuando la obra llegue a estructura, no cuando te avisen de la entrega. Desde ahí hasta las llaves suele haber margen suficiente para vender bien, y si aparece un comprador antes de tiempo, siempre puedes negociar la fecha de entrega de tu vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Vendo antes o después de comprar la nueva?
Si puedes resolver dónde vivir mientras tanto, vender antes es lo más barato y lo más seguro. Si no, lo habitual es vender durante la construcción, con margen suficiente para no rematar con prisa.
¿Qué es una hipoteca puente?
Una fórmula por la que el banco financia la nueva vivienda contando con que venderás la anterior, con condiciones especiales durante ese periodo. Resuelve el hueco, pero es más cara y te expone si la venta se retrasa.
¿Cuándo debería poner mi piso a la venta?
Como referencia, cuando la obra alcanza la estructura. Antes puedes ir tasando y sondeando el mercado, y desde ese punto ya hay plazo real para vender sin urgencia.
¿Puedo pedir un retraso en la entrega si no he vendido?
No es algo que puedas exigir, pero sí se puede hablar de las fechas de escritura con la promotora. Lo que no conviene es contar con ello: planifica como si la entrega llegara en plazo.
¿Y si mi piso se vende antes de lo previsto?
Es un buen problema: se puede negociar con el comprador una entrega más tardía, o pasar unos meses de alquiler. Siempre es mejor que la situación contraria.