La regla de que necesitas ahorrar el 20 % de entrada frena a muchos compradores, sobre todo jóvenes. La pregunta es inevitable: ¿se puede comprar sin ese 20 %? La respuesta es que a veces sí, mediante distintas vías, aunque conviene entender lo que implica. En esta guía repasamos las opciones reales.
Por qué los bancos piden el 20 %
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación porque así se protegen: si tuvieran que ejecutar la hipoteca, el margen del 20 % cubre una posible caída de precios. Ese 20 %, más los gastos, es lo que necesitas aportar de partida. Lo enmarcamos en cuánto dinero necesito para comprar.
Opciones para comprar con menos ahorro
1. Avales públicos
Existen líneas de aval público (estatales y autonómicas) pensadas para que jóvenes o determinados perfiles puedan acceder a más financiación sin tener el 20 % completo. El aval cubre parte de la entrada, de modo que el banco financia un porcentaje mayor. Las condiciones (edad, límites, requisitos) cambian con el tiempo; revísalas junto con las ayudas para comprar vivienda en Madrid.
2. Doble garantía
Si un familiar aporta como garantía adicional otro inmueble (por ejemplo, la vivienda de los padres), el banco puede financiar más del 80 %. Es una vía habitual, pero implica comprometer ese segundo inmueble, así que hay que valorarla con cuidado.
3. Tasación favorable
Como el banco financia sobre el valor de tasación, si la tasación es superior al precio de compra, el 80 % financiado puede acercarse más al precio real. No es algo que puedas forzar, pero sí explica por qué a veces se consigue financiar más.
4. Hipotecas de mayor financiación puntuales
Algunas entidades ofrecen, en ciertos casos y perfiles solventes, financiación superior al 80 %. Suelen ir acompañadas de condiciones más exigentes o mayor coste.
Lo que debes tener en cuenta
Comprar con poca entrada tiene contrapartidas:
- Cuota más alta: financias más capital, así que pagas más cada mes. Simúlalo en cómo calcular la cuota de tu hipoteca.
- Más intereses totales: a mayor capital financiado, más intereses a lo largo de la vida del préstamo.
- Menos colchón: endeudarte al máximo deja menos margen ante imprevistos.
- Los gastos siguen ahí: aunque financies más, los impuestos y gastos (10-12 %) normalmente los aportas aparte.
La ventaja de la obra nueva y las cooperativas
Un punto a favor: en obra nueva y, sobre todo, en cooperativas de vivienda, los pagos se escalonan durante la construcción. Eso te da tiempo para seguir ahorrando mientras avanza el proyecto, de modo que llegues a la firma de la hipoteca con más entrada acumulada. A veces, la solución no es financiar más, sino ganar tiempo para ahorrar.
Información general orientativa, no asesoramiento financiero personalizado. Las condiciones de avales y financiación cambian y dependen de tu perfil: consúltalas con tu entidad y con fuentes oficiales.
Preguntas frecuentes
¿Existen hipotecas al 100 %?
Existen vías para financiar por encima del 80 % (avales públicos, dobles garantías o casos concretos), pero no son la norma y suelen implicar más requisitos o coste. La "hipoteca al 100 %" sin condiciones es poco habitual.
¿Los avales públicos cubren toda la entrada?
Suelen cubrir una parte de la entrada para facilitar el acceso, no necesariamente el total. Las condiciones y porcentajes dependen del programa vigente.
¿Es buena idea endeudarme al máximo?
Depende de tu estabilidad y tu colchón. Financiar más sube la cuota y los intereses totales y reduce tu margen ante imprevistos. Valóralo con prudencia.
¿Y si aprovecho la obra nueva para ahorrar mientras se construye?
Es una estrategia muy sensata: los pagos escalonados de la obra te dan tiempo para acumular más entrada antes de firmar la hipoteca.
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