Durante años, Portugal fue la respuesta automática para el español que quería invertir fuera: cerca, en la Unión Europea, con incentivos fiscales potentes y una vía de residencia atada a la compra de vivienda. Ese Portugal ya no existe, y conviene saberlo antes de comparar.
Qué ha cambiado en Portugal
Dos cambios de calado, ambos recientes:
- El Golden Visa por compra de vivienda desapareció en 2023. Era la vía dominante del programa —la usaba alrededor del 75 % de los solicitantes— y se eliminó. Sigue habiendo Golden Visa por otras vías de inversión, pero comprar una casa ya no da residencia.
- El régimen fiscal NHR (Residente No Habitual) terminó en 2024. Ofrecía un tipo fijo del 20 % sobre rendimientos y un trato muy favorable a las pensiones durante diez años. Se cerró a nuevas solicitudes y se sustituyó por un régimen mucho más acotado, orientado a perfiles científicos y de innovación.
En resumen: los dos motivos por los que la mayoría de españoles miraba a Portugal ya no están sobre la mesa.
Qué sigue teniendo Portugal a favor
Sería injusto no decirlo:
- Está en la Unión Europea. Mismo marco jurídico general, misma moneda, sin riesgo de divisa.
- Cerca. Se va en coche desde media España.
- Mercado estable y con demanda internacional consolidada, sobre todo en Lisboa, Oporto y el Algarve.
- Impuesto anual de propiedad contenido (IMI en torno al 0,3-0,45 %), aunque los costes de adquisición rondan el 6-8 % con IMT y timbre.
Si tu prioridad es seguridad y cercanía dentro de la UE, Portugal sigue siendo una opción razonable. Simplemente ya no es la opción fiscalmente extraordinaria que fue.
Dónde gana República Dominicana
- Incentivo fiscal vigente y explícito. Mientras Portugal ha cerrado sus regímenes especiales, la Ley Confotur dominicana sigue ofreciendo exención del impuesto de transferencia en primera venta y del impuesto anual de propiedad durante 10-15 años en proyectos turísticos aprobados. Ver qué impuestos paga un extranjero.
- Coste de adquisición menor. 3 % (o exento con Confotur) frente al 6-8 % portugués.
- Precio por metro sensiblemente inferior, especialmente comparado con Lisboa o el Algarve, mercados ya muy tensionados por la propia demanda internacional.
- Recorrido. El mercado portugués ha absorbido ya una década de entrada masiva de capital extranjero. Un desarrollo caribeño en fases tempranas tiene por delante lo que Portugal tiene por detrás.
- Estacionalidad complementaria a la europea y clima utilizable los doce meses.
Dónde gana Portugal
- Sin riesgo de divisa y sin distancia: dos ventajas que no son menores.
- Marco jurídico UE, con la comodidad de operar dentro de un sistema conocido.
- Liquidez de reventa superior, con un mercado más profundo y más comprador internacional.
- Menor exposición a fenómenos atmosféricos.
Comparativa rápida
| Portugal | República Dominicana | |
|---|---|---|
| Residencia por comprar vivienda | Ya no | No, pero no hace falta para comprar |
| Régimen fiscal especial | NHR terminado en 2024 | Confotur vigente |
| Coste de adquisición | ~6-8 % (IMT + timbre) | 3 %, exento con Confotur |
| Impuesto anual | IMI 0,3-0,45 % | Solo sobre el exceso del mínimo exento |
| Precio por metro | Alto en zonas demandadas | Sensiblemente menor |
| Riesgo de divisa | Ninguno | Sí, si el precio va en dólares |
| Recorrido de revalorización | Mercado maduro | Fases tempranas con entorno por construir |
La conclusión honesta
Si comprabas en Portugal por la residencia o por el NHR, ya no hay motivo: esas dos puertas están cerradas. Lo que queda es un mercado europeo sólido, caro y maduro.
Si lo que buscas es recorrido, coste de entrada razonable y un incentivo fiscal que siga vigente, República Dominicana es hoy más competitiva de lo que era hace cinco años — precisamente porque Portugal ha ido en la dirección contraria.
Y si el motivo real es tener una vivienda cerca para usar mucho, ninguna de las dos gana a comprar en España; eso lo comparamos en República Dominicana o Costa del Sol.
Puedes ver lo disponible con planos y precios en nuestro apartado de República Dominicana y contrastarlo con un asesor comercial en español.
Este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni de inversión. La normativa portuguesa y dominicana cambia; verifica el dato vigente con un asesor antes de decidir.
Fuentes: Global Citizen Solutions — fin del NHR · Connaught Law — eliminación de la vía inmobiliaria del Golden Visa