Al comprar una vivienda de obra nueva, el precio del piso no es lo único que pagas. Hay una serie de impuestos y gastos que conviene tener presupuestados desde el principio para no llevarte sorpresas. En esta guía te desglosamos todos los gastos al comprar una vivienda nueva en España, con porcentajes de referencia.
Cuánto suponen los gastos en total
Como regla general, los gastos e impuestos de comprar vivienda de obra nueva rondan el 10-12 % del precio. Es dinero que debes tener ahorrado además de la entrada, porque el banco no suele financiarlo. Lo enmarcamos dentro del ahorro total en cuánto dinero necesito para comprar.
Los impuestos
IVA (10 %)
En vivienda de obra nueva se paga IVA del 10 % sobre el precio (en Canarias, IGIC del 6,5 %). Es la principal diferencia fiscal con la vivienda de segunda mano, que en lugar de IVA paga el ITP.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Se aplica sobre la escritura de compraventa y sobre la de la hipoteca. El porcentaje varía según la comunidad autónoma, habitualmente entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Los gastos de la compraventa
Notaría
La firma de la escritura ante notario tiene un coste regulado por arancel, que depende del precio de la vivienda. Suele ir de unos cientos a algo más de mil euros.
Registro de la Propiedad
Inscribir la vivienda a tu nombre también tiene un coste por arancel, generalmente algo inferior al de notaría.
Gestoría
Si encargas la tramitación a una gestoría (habitual cuando hay hipoteca), añade sus honorarios, que varían según el proveedor.
Los gastos de la hipoteca
Desde la ley hipotecaria de 2019, la mayoría de gastos de constitución de la hipoteca —notaría de la hipoteca, registro, gestoría e AJD del préstamo— los asume el banco. A tu cargo queda, normalmente, solo la tasación de la vivienda, que suele costar entre 300 y 500 €.
Ejemplo orientativo (vivienda de 250.000 €)
- IVA (10 %): 25.000 €
- AJD (≈1 %): 2.500 €
- Notaría: ≈800 €
- Registro: ≈500 €
- Gestoría: ≈300 €
- Tasación: ≈400 €
- Total aproximado de gastos: ≈29.500 €
A esto se le suma la entrada (el 20 % que no financia el banco). Los porcentajes concretos y algunos gastos varían por comunidad autónoma y proveedor.
¿Y en una cooperativa?
En una cooperativa de vivienda la estructura de gastos tiene matices propios (aportaciones por fases, honorarios de la gestora, etc.). Lo detallamos en gastos de comprar una vivienda en cooperativa.
Información general orientativa. Impuestos, aranceles y porcentajes varían según la comunidad autónoma y tu operación: confirma siempre las cifras con tu notario, gestoría y asesor fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que sumar al precio en gastos e impuestos?
Como referencia, entre un 10 % y un 12 % del precio de la vivienda de obra nueva. Conviene tenerlo ahorrado aparte de la entrada.
¿Se paga IVA o ITP en obra nueva?
En obra nueva se paga IVA (10 %, o IGIC 6,5 % en Canarias) más AJD. El ITP se aplica a la vivienda de segunda mano.
¿Los gastos de la hipoteca los paga el banco?
Sí, desde 2019 el banco asume la mayoría de gastos de constitución de la hipoteca. A tu cargo suele quedar solo la tasación.
¿Puedo financiar los gastos con la hipoteca?
Por lo general no: el banco financia sobre el valor de tasación y los gastos los aportas aparte. Por eso conviene tenerlos ahorrados.
¿Cómo calculo el total que necesito?
Suma entrada (≈20 %) más gastos e impuestos (≈10-12 %). Tienes el desglose completo en nuestra guía sobre cuánto dinero necesitas para comprar.