Dos promociones de la misma zona anuncian «3.200 €/m²» y «3.450 €/m²». Parece que la primera es más barata. Muy a menudo no lo es.
El motivo es que el precio por metro cuadrado es la cifra más fácil de manipular sin mentir del sector inmobiliario: basta con elegir qué metros cuentas y qué costes dejas fuera.
Los tres metros cuadrados
Es el origen de casi toda la confusión. Una misma vivienda tiene tres superficies distintas y todas son «verdad».
| Superficie | Qué mide | Efecto en el precio por m² |
|---|---|---|
| Útil | Lo que pisas dentro de tu casa | El más alto, y el más honesto |
| Construida | Útil + tabiques + parte proporcional de muros | Más baja, entre un 10 % y un 20 % |
| Construida con comunes | Lo anterior + parte de portal, escaleras, ascensor | La más baja de las tres |
Y hay una cuarta que se cuela a menudo: la superficie computable, que suma terrazas y balcones aplicando un coeficiente —a veces la mitad de su superficie. Una vivienda con una terraza grande puede ganar bastantes metros «computables» que no son metros habitables.
Usa siempre la útil. Es la única que mide lo mismo en dos promociones distintas.
El cálculo, en tres pasos
1. El numerador: el coste completo
No el precio del anuncio. Suma todo lo que vas a pagar por tener esa vivienda a tu nombre:
- El precio o el coste total de la vivienda.
- Impuestos: IVA y AJD.
- Notaría, registro, gestoría y tasación.
- Garaje y trastero, si no están incluidos y los necesitas.
Ese último punto descuadra muchas comparaciones: una promoción incluye el garaje en el precio y otra lo vende aparte por una cifra de cinco dígitos.
Las horquillas de cada partida están en todos los gastos al comprar una vivienda nueva y, para cooperativa, en los gastos de comprar en cooperativa.
2. El denominador: la superficie útil
Pídela por escrito y de la vivienda concreta, no del «tipo». Debe constar en los planos y en la memoria.
Y no metas el garaje ni el trastero en el denominador si los has sumado arriba como coste aparte: o los cuentas en los dos lados o en ninguno.
3. Divide
Coste completo ÷ superficie útil = tu coste real por metro cuadrado.
Un ejemplo
Dos viviendas de una misma zona, sobre 250.000 € de precio anunciado cada una:
| Promoción A | Promoción B | |
|---|---|---|
| Precio anunciado | 250.000 € | 250.000 € |
| Garaje | Incluido | 22.000 € aparte |
| Superficie que anuncian | 95 m² construidos | 90 m² construidos |
| Superficie útil real | 78 m² | 76 m² |
| Impuestos y gastos (≈ 11 %) | 27.500 € | 29.920 € |
| Coste completo | 277.500 € | 301.920 € |
| €/m² útil | 3.558 € | 3.972 € |
Anunciadas al mismo precio; una sale un 12 % más cara. Ninguna ha mentido.
Lo que el precio por metro NO te dice
Es una herramienta de comparación, no un veredicto. Deja fuera cosas que importan mucho:
- La orientación y la planta, que no se pagan igual ni valen igual.
- La calidad de lo construido, que es otro cálculo: cómo comparar las calidades de dos promociones.
- El estado del entorno, servicios que existen frente a servicios prometidos.
- El plazo, porque entrar antes abarata y cuesta espera.
Por eso el precio por metro es la primera fila de la comparación, no la única. La tabla completa está en cómo comparar promociones de obra nueva de forma objetiva.
Preguntas frecuentes
¿Superficie útil o construida para comparar?
Útil, siempre. Es la única que mide lo mismo en dos promociones distintas: la construida depende de cómo se reparta el criterio de medición y puede inflar el metraje sin darte más casa.
¿Cuánta diferencia hay entre útil y construida?
Suele estar entre un 10 % y un 20 %, según el diseño del edificio y si se incluye o no la parte proporcional de zonas comunes. Es una diferencia grande cuando la aplicas a un precio por metro.
¿Cuentan las terrazas?
En la superficie útil no computan como tal, pero muchas promociones las suman con un coeficiente en la superficie «computable». Conviene preguntar expresamente qué se ha contado y cómo.
¿Debo incluir el garaje en el cálculo?
Solo si lo vas a comprar, y entonces súmalo al coste sin sumar sus metros al denominador. Lo que nunca puedes hacer es comparar una promoción con garaje incluido contra otra sin él usando solo el precio anunciado.
¿Sirve el precio por metro para decidir?
Sirve para ordenar candidatas y descartar, no para decidir. Deja fuera calidades, orientación, entorno y plazo, que es donde suele estar la diferencia entre dos ofertas parecidas en precio.